Как безопасно купить квартиру и не наткнуться на банкрота

Продавец квартиры может оказаться банкротом

Как безопасно купить квартиру и не наткнуться на банкрота
Наверное, только в страшном сне можно представить ситуацию, когда у вас забирают купленную вами квартиру, а деньги, уплаченные за нее никто не возвращает. И все-таки такая ситуация не то что возможна, но встречается в последнее время довольно часто. Все дело в том, что продавец вашей квартиры оказывается банкротом, а отобранная у вас жилье в его конкурсной массе. 

Содержание статьи:

  • Почему возникает риск покупки у банкрота;
  • Обстоятельства потери имущества;
  • Как вычисляют сделку для отъема жилья?
  • Как обезопасить себя при покупке?
  • Советы по итогу

Риск подобной ситуации возрастает из-за того, что на рынке отсутствуют надежные механизмы защиты и обнаружения неблагонадежности хозяина объекта, ведь срок берется за период 12 месяцев до принятия заявления судом о признании его банкротом. А сама процедура банкротства очень охотно используется кредиторами должника (банками, микрофинансовыми организациями и другими), которые не пожалеют выкинуть вас из честно купленного вами жилья, чтоб закрыть долги хозяина квартиры.

При каких обстоятельствах вы рискуете потерять свою недвижимость, купленную у банкрота:

Когда идет суд по банкротству гражданина, то назначенный судом финансовый управляющий, его кредиторы или сам суд могут заподозрить умысел банкрота на то, чтоб уйти от ответственности по конкретным сделкам. По той же продаже недвижимости! Например, когда банкрот продал квартиру подозрительно дешево.

По закону требуется, чтобы для суда вместе были соблюдены два пункта:

  • Договор купли-продажи был заключен не ранее 12 месяцев от даты принятия судом заявления о банкротстве вашего контрагента;
  • Факт недостаточного исполнения, когда суд определяет, что за квартиру заплатили сомнительно мало.

Возникает вопрос: а как определяется недостаточность исполнения? А вот как! Большинство покупателей буквально охотятся за дешевыми предложениями на рынке недвижимости, и видя цену квартиры ниже, например, 30 процентов от рыночной, бросаются ее покупать. Как правило, здравые рассуждения о том, что с данным объектом и его хозяином может быть что-то не так отбрасываются в сторону, и оправдываются мыслями о выпавшем счастливом случае. Либо на вопрос о дешевизне ваш контрагент отвечает, что не хочет платить огромный налог с продажи, и просит в договоре о покупке квартиры за 5 миллионов, прописать цену в 3 миллиона, а 2 отдать ему на руки. Хочу посоветовать, никогда не соглашайтесь на подобные предложения и не кидайтесь на объявления, где цена ниже рынка более чем на 20 процентов. Согласно последней статистике судебных разбирательств, если бывший владелец будет признан банкротом, то цена продажи его имущества ниже 30-40 процентов от рынка однозначно будет признана «существенным занижением» с расторжением сделки. Деньги с банкрота, ввиду наличия у него очереди из тех, кому он должен, вы навряд ли вернете. Безопасным будет предложение о продаже, отличающееся от рынка, в районе 20 процентов, не более.

Так как же защитить себя от недобросовестного продавца?

Во-первых, проверяйте цену недвижимости относительно средней цены за аналогичный объект. Если она ниже 30 процентов от рыночной, то либо воздержитесь от ее покупки, либо тщательно проверяйте личность владельца. Задайте вопросы: почему продаете дешево? Как правило идут аргументы типа: «срочно нужны деньги», «уезжаю в другой город» и т. д. Не покупайтесь на них и проверяйте.

Во-вторых, запросите у хозяина свежую выписку из Бюро кредитных историй по нему. В случае наличия просрочек по выплате кредитов там будет отображена вся информация. В подобных случаях уклонение от предоставления подобной справки должно вызвать у вас весомые подозрения.

В-третьих, сохраняйте скрины объявления о продаже, переписок с владельцем квартиры, копии чеков и квитанций о переводе денег и т. д. Это может помочь вам доказать свою непричастность к сговору с владельцем квартиры, если у него имеется умысел на то, чтоб уйти от расчетов с кредиторами, то есть вашу добросовестность.

В-четвертых, истребуйте из реестра свежую правовую выписку о собственниках покупаемого жилья, его состоянии. Не находится ли оно в аресте, под залогом, под иным обременением и т. д.

В-пятых, просите посмотреть все правоустанавливающие документы хозяина на объект (не только информацию из реестра). Прочитайте и просмотрите их. На договорах купли-продажи или дарения или иных документах должна быть печать Росреестра. Обратите внимание на пункты договора, где указано на расчеты с прошлым хозяином. Все ли деньги были получены прошлым продавцом от нынешнего, все ли расчеты завершены.

В-шестых, обратите внимание на давность владения жильем. На состав собственников (один или несколько). Например, если продавец приобрел жилье в наследство, то высок риск объявления новых наследников, которые будут оспаривать наследство и соответственно требовать их долю у вас. Также, если объект был приобретен на средства материнского капитала, осуществил ли продавец перераспределение долей детям и супругу. Если нет, то дети могут прийти к вам и требовать свое доли хоть через 40 лет! Или, например, жилье бывший владелец приобрел недавно и дата его покупки не выходит за 3летний период покупки вами (сайты продаж как правило сообщают был ли объект уже на продаже) и потому есть риск, что банкротом могут признать не то, что вашего продавца, а продавца вашего продавца и тогда вся цепочка продаж будет аннулирована.

И даже все эти пункты не способны на 100 процентов гарантировать вам, что вы не потеряете свою недвижимость. Ведь бывший хозяин может набрать кредитов, долгов и стать банкротом и после совершения сделки с продажей в течение 12 месяцев, а при проверке добросовестности продавца, суд берет и все 3 года, предшествовавшие принятию заявления о признании его банкротом.

Единственным вариантом, дающим почти стопроцентную гарантию сохранности жилья, является, так называемое, титульное страхование, а именно страхование прав собственности. Однако оно действует только на вторичном рынке жилья. Если вы озабочены данной темой, то наша команда готова прийти к вам на помощь в предоставлении подробной консультации по вопросу организации подбора жилья и страховой компании, а также осуществить непосредственный подбор надежного продавца и надежного объекта, чтоб ваше проживание в приобретенном объекте было максимально спокойным.

Дата публикации: 30.12.2021 05:21

Просмотров: 1350


Добавить комментарий
Имя:
Email:
Комментарии