Как безопасно купить квартиру и не наткнуться на банкрота

Содержание статьи:

• Почему возникает риск покупки у банкрота;
• Обстоятельства потери имущества;
• Как вычисляют сделку для отъема жилья?
• Как обезопасить себя при покупке?
• Советы по итогу

Риск подобной ситуации возрастает из-за того, что на рынке отсутствуют надежные механизмы защиты и обнаружения неблагонадежности хозяина объекта, ведь срок берется за период 12 месяцев до принятия заявления судом о признании его банкротом. А сама процедура банкротства очень охотно используется кредиторами должника (банками, микрофинансовыми организациями и другими), которые не пожалеют выкинуть вас из честно купленного вами жилья, чтоб закрыть долги хозяина квартиры.

При каких обстоятельствах вы рискуете потерять свою недвижимость, купленную у банкрота:

По закону требуется, чтобы для суда вместе были соблюдены два пункта:

• Договор купли-продажи был заключен не ранее 12 месяцев от даты принятия судом заявления о банкротстве вашего контрагента;
• Факт недостаточного исполнения, когда суд определяет, что за квартиру заплатили сомнительно мало.

Возникает вопрос: а как определяется недостаточность исполнения? А вот как! Большинство покупателей буквально охотятся за дешевыми предложениями на рынке недвижимости, и видя цену квартиры ниже, например, 30 процентов от рыночной, бросаются ее покупать. Как правило, здравые рассуждения о том, что с данным объектом и его хозяином может быть что-то не так отбрасываются в сторону, и оправдываются мыслями о выпавшем счастливом случае. Либо на вопрос о дешевизне ваш контрагент отвечает, что не хочет платить огромный налог с продажи, и просит в договоре о покупке квартиры за 5 миллионов, прописать цену в 3 миллиона, а 2 отдать ему на руки. Хочу посоветовать, никогда не соглашайтесь на подобные предложения и не кидайтесь на объявления, где цена ниже рынка более чем на 20 процентов. Согласно последней статистике судебных разбирательств, если бывший владелец будет признан банкротом, то цена продажи его имущества ниже 30-40 процентов от рынка однозначно будет признана «существенным занижением» с расторжением сделки. Деньги с банкрота, ввиду наличия у него очереди из тех, кому он должен, вы навряд ли вернете. Безопасным будет предложение о продаже, отличающееся от рынка, в районе 20 процентов, не более.

Так как же защитить себя от недобросовестного продавца?

Во-первых, проверяйте цену недвижимости относительно средней цены за аналогичный объект. Если она ниже 30 процентов от рыночной, то либо воздержитесь от ее покупки, либо тщательно проверяйте личность владельца. Задайте вопросы: почему продаете дешево? Как правило идут аргументы типа: «срочно нужны деньги», «уезжаю в другой город» и т. д. Не покупайтесь на них и проверяйте.

Во-вторых, запросите у хозяина свежую выписку из Бюро кредитных историй по нему. В случае наличия просрочек по выплате кредитов там будет отображена вся информация. В подобных случаях уклонение от предоставления подобной справки должно вызвать у вас весомые подозрения.

В-третьих, сохраняйте скрины объявления о продаже, переписок с владельцем квартиры, копии чеков и квитанций о переводе денег и т. д. Это может помочь вам доказать свою непричастность к сговору с владельцем квартиры, если у него имеется умысел на то, чтоб уйти от расчетов с кредиторами, то есть вашу добросовестность.

В-четвертых, истребуйте из реестра свежую правовую выписку о собственниках покупаемого жилья, его состоянии. Не находится ли оно в аресте, под залогом, под иным обременением и т. д.

В-пятых, просите посмотреть все правоустанавливающие документы хозяина на объект (не только информацию из реестра). Прочитайте и просмотрите их. На договорах купли-продажи или дарения или иных документах должна быть печать Росреестра. Обратите внимание на пункты договора, где указано на расчеты с прошлым хозяином. Все ли деньги были получены прошлым продавцом от нынешнего, все ли расчеты завершены.

В-шестых, обратите внимание на давность владения жильем. На состав собственников (один или несколько). Например, если продавец приобрел жилье в наследство, то высок риск объявления новых наследников, которые будут оспаривать наследство и соответственно требовать их долю у вас. Также, если объект был приобретен на средства материнского капитала, осуществил ли продавец перераспределение долей детям и супругу. Если нет, то дети могут прийти к вам и требовать свое доли хоть через 40 лет! Или, например, жилье бывший владелец приобрел недавно и дата его покупки не выходит за 3летний период покупки вами (сайты продаж как правило сообщают был ли объект уже на продаже) и потому есть риск, что банкротом могут признать не то, что вашего продавца, а продавца вашего продавца и тогда вся цепочка продаж будет аннулирована.

И даже все эти пункты не способны на 100 процентов гарантировать вам, что вы не потеряете свою недвижимость. Ведь бывший хозяин может набрать кредитов, долгов и стать банкротом и после совершения сделки с продажей в течение 12 месяцев, а при проверке добросовестности продавца, суд берет и все 3 года, предшествовавшие принятию заявления о признании его банкротом.

Единственным вариантом, дающим почти стопроцентную гарантию сохранности жилья, является, так называемое, титульное страхование, а именно страхование прав собственности. Однако оно действует только на вторичном рынке жилья. Если вы озабочены данной темой, то наша команда готова прийти к вам на помощь в предоставлении подробной консультации по вопросу организации подбора жилья и страховой компании, а также осуществить непосредственный подбор надежного продавца и надежного объекта, чтоб ваше проживание в приобретенном объекте было максимально спокойным.