Незаконность повышения платы за содержание жилья управляющими организациями в одностороннем порядке

В этой статье мы разберем следующие темы:

• Работы необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества
• Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома
• Расходы собственника квартиры по содержанию и ремонту общего имущества
• Незаконные действия управляющей организации по повышению платы за содержание жилья
• Правовая оценка действий управляющей организации по повышению платы за содержание жилья в одностороннем порядке
• Порядок действий в случае повышения размера платы за содержание и ремонт жилья управляющей организацией в одностороннем порядке.

Работы необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества

В соответствии с требованиями ст.161 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников к предоставлению коммунальных услуг.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества установлен Постановлением Правительства РФ № 290 и включает в себя следующие работы:

• по содержанию конструктивных элементов многоквартирного дома;
• по содержанию инженерно-технического оборудования;
• по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества-тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых площадок и лифтовых кабин, лестничных площадок и маршей; по содержанию мест сбора твердых коммунальных отходов;
• по содержанию земельного участка входящего в состав общего имущества;
• обеспечение устранения аварий на внутридомовых инженерных системах.

Перечень работ, необходимых для каждого конкретного дома, определяется с учетом таких факторов как: степень физического износа многоквартирного дома, этажность, материал конструктивных элементов, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, наличие придомовой территории и расположенных на ней объектов, относящихся к общему имуществу.

Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома

Взаимосвязанные нормативные положения, содержащиеся в ст.ст.30, 39 Жилищного Кодекса РФ, ст.ст.210, 249 Гражданского Кодекса РФ, п.28 Постановления Правительства РФ № 491, устанавливают для собственников помещений обязанность несения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Расходы устанавливаются в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме исходя из перечня, состава и периодичности выполняемых работ и включают в себя:

• расходы на текущий ремонт конструктивных элементов;
• расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования и технических устройств;
• расходы на обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома;
• расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния придомовой территории.

Такие расходы должны быть установлены исходя из среднерыночной стоимости работ и услуг и должны быть экономически обоснованы. При расчете экономического обоснования учитываются расходы на оплату труда, содержание машин и механизмов, на топливо и смазочные материалы, ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов, приобретение инвентаря, приобретение строительных и иных материалов (моющие, дезинфицирующие средства и пр.), привлечение специализированных организаций (вывоз твердых бытовых отходов, дератизация и дезинсекция подвалов и чердаков и пр.), в расчет также включается прибыль управляющей организации.

Расходы собственника квартиры по содержанию и ремонту общего имущества

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, для каждого собственника помещения устанавливается соразмерно его долям в праве общей собственности на это имущество. На практике, доля участия в общих расходах по содержанию такого имущества, определяется для каждого собственника площадью занимаемого им помещения.

К примеру, сумма содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома площадью 10 000 квадратных метра, составляет 1 000 000 рублей в год. Содержание одного квадратного метра будет соответственно составлять1 000 000 / 10 000 =100 рублей в год, что в месяц составляет 100/12 = 8,33 рубля. Если квартира собственника имеет площадь скажем 50 квадратных метров, ежемесячная плата для него составит 50 х 8.33 = 416.5 руб.

Незаконные действия управляющей организации по повышению платы за содержание жилья

Многие управляющие организации практикуют ежегодное повышение в одностороннем порядке платы за содержание жилья с 1 июля или позже, ссылаясь на данные Росстата по инфляции. Следует отметить, что ссылка на данные по инфляции, являющиеся по своей природе статистическими данными, не может быть принята во внимание, поскольку не является правоприменительным актом и не может служить законным основанием для увеличения управляющей компанией размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на величину инфляции.

Инфляция не означает непременный рост всех цен в экономике: цены на отдельные товары и услуги могут повышаться, понижаться или оставаться без изменения, скажем цены на предметы роскоши, автомобили, объекты недвижимого имущества, во время инфляции снижаются. Применение таких статистических данных требует предоставления убедительных экономических обоснований, подтверждающих влияние инфляции на себестоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В этом случае управляющей компанией должна быть проведена необходимая работа по определению степени негативного влияния инфляции на осуществляемую ею предпринимательскую деятельность. После чего управляющая компания обязана предоставить собственникам квартир экономически обоснованные доказательства необходимости увеличения платы за содержание и ремонт общего имущества дома для последующего утверждения нового размера платы общим собранием.

Зачастую управляющие компании, в обоснование повышения платы ссылаются на решения региональных органов власти о повышении тарифов на коммунальные услуги. Однако работы по содержанию жилья к коммунальным услугам не относятся и государственному регулированию не подлежат. Размер такой платы вытекает из условий договора управления и как было указано выше может быть изменен решением общего собрания собственников. Единственная услуга подлежащая государственному регулированию, которая входит в состав работ по содержанию жилья-это сбор и вывоз твердых бытовых отходов. Как правило, стоимость такой услуги повышается на 6% в год. На основании данного обстоятельства управляющие компании, якобы обоснованно, повышают размер платы за содержание жилья, также на 6%. На самом деле, стоимость вывоза мусора составляет в среднем 3р/1кв.м. жилья(6% =0.18р.), и вот на эти 18 копеек, управляющая компания может повысить размер платы за один квадратный метр жилья. В тоже время, плата за содержание жилья в среднем 20 руб/1кв.м. жилья (6%=1,08р.), т.е. плата повышается на 1,08 руб/1кв.м. Если площадь квартиры составляет 50 кв.м., размер платы за жилье повышается на 54 рубля ежемесячно (50 х 1.08 = 54р). Вот такая нехитрая арифметика.

Правовая оценка действий управляющей организации по повышению платы за содержание жилья в одностороннем порядке

Решение об увеличении собственникам платы за содержание и ремонт общего имущества является необоснованным и незаконным по следующим основаниям:

Из смысла данной нормы следует, что собственники помещений учитывают, т. е. принимают во внимание предложения управляющей компании. Указанная норма не устанавливает обязанности для собственников утверждать плату за содержание и ремонт жилья в размере, предложенном управляющей компанией, равно как и обязанности согласования решений общих собраний с управляющей компанией. Более того, любое согласование решения собрания, являющегося свободно выраженным волеизъявлением граждан, незаконно, поскольку направлено на ограничение их конституционных прав. Следует также отметить, что ссылка на данные по инфляции, являющиеся по своей природе статистическими данными, не может быть принята во внимание, поскольку не является правоприменительным актом и не может служить законным основанием для увеличения управляющей компанией размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на величину инфляции.

Из содержания норм, предусмотренных ч.4 ст.450, ч.3 ст.1, ч.3, ст.307 вытекает, что в том случае, если договором управления предусмотрено условие, предоставляющее управляющей организации право на одностороннее изменение цены договора, она должна пользоваться этим правом добросовестно, не нарушая ожидания собственников.

Аналогичной позиции придерживается ВС РФ. Пунктом 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» установлено, что

Учитывая то обстоятельство, что по своей правовой природе договор управления является договором возмездного оказания услуг, отношения по нему регулируются главой 39 ГК РФ, и применяются законы о защите прав потребителей, иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

В соответствии со ст.33, Закона Р Ф, № 2300−1 от 07.02.1992 г.,

В случае отсутствия у управляющей организации возможности исполнять договор управления за установленный общим собранием размер платы, управляющая организация имеет возможность защитить свои интересы путем расторжения договора управления.

Из всего изложенного вытекает, что повышение платы за содержание жилья без предоставления экономически обоснованных доказательств необходимости ее увеличения, без обсуждения и утверждения общим собранием собственников нового размера такой платы, незаконны и необоснованны. До предоставления затребованной выше информации, обсуждения и утверждения общим собранием собственников нового размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома собственники дома оставляют за собою право оплачивать данную услугу в размере, установленном до его повышения управляющей организацией.

Порядок действий в случае повышения размера платы за содержание и ремонт жилья управляющей организацией в одностороннем порядке

С целью предотвращения такого повышения платы за указанную услугу, необходимо ежегодно, в срок до утверждения органами власти новых тарифов (до 1 июля), утверждать размер такой платы решением общего собрания собственников. Поскольку такое решение собственников затрагивает интересы управляющей компании, ее необходимо письменно известить, с указание даты, времени и места проведения собрания.

Не рекомендуется утверждать плату в размере меньшем того который действовал на момент принятия решения. В таком случае от собственников могут потребовать экономические обоснования такого понижения. Лучше всего утвердить на следующий год тот размер платы, который существует на момент принятия решения.

Решение собрания необходимо оформить протоколом в двух экземплярах. Один экземпляр подлежит передаче в течении 10 дней в управляющую компанию, лицом инициировавшим собрание. Второй экземпляр протокола должен хранится в месте определенном решением этого собрания.

В случае, если управляющая компания, игнорируя решение собственников повысит плату за содержание жилья, необходимо направить в Управление Государственного Жилищного Надзора (УГЖН) соответствующую жалобу, предъявив предварительно требование к управляющей компании. Как правило, УГЖН по такой жалобе проводит в отношении управляющей компании внеочередную проверку и выдает предписание о начислении платы в соответствии с решением общего собрания. Также собственники вправе предъявить иск в суд.

Если собственники не провели общее собрание и не приняли размер платы, это не является основанием для управляющей компании для повышения платы в одностороннем порядке, даже если договором управления предусмотрено условие, предоставляющее ей такое право.

В таком случае необходимо предъявить управляющей организации требование о начислении платы в размере действовавшем до повышения. Если управляющая компания откажет или не ответит в течение 30 дней на предъявленное требование, необходимо направить в УГЖН соответствующую жалобу.