Возможно ли произвести сделку обмена квартир между близкими родственниками с несовершеннолетними детьми?

Здравствуйте, Ольга

То, о чем вы пишите называется не "обменом", а договором мены. Поскольку один из объектов мены находится в ипотеке у банка, то до погашения ипотеки никаких действий с этой квартирой без согласия банка сделать будет нельзя, так как мена в данном случае будет предполагать, что изменится субъектный состав собственников квартиры, а значит, изменятся условия кредитного договора, договора залога . Полагаю, исходя из практики, Сбербанк согласие на замену объекта залога не даст.

После погашения ипотеки, если будет использован материнский капитал, вы обязаны будете выделить доли детям. Нарушение этого обязательства может привести к требованию прокурора вернуть средства МК в ПФР. А если вы выделите доли детям, то потом даже с разрешения опеки нельзя будет произвести мену, так как закон запрещает законным представителям детей (родителям)  и их близким родственникам совершать сделки с детьми (ст. 37 ГК РФ).

Можете попробовать "провернуть" мену в период между погашением ипотеки и выделением долей детям. То есть сначала погасить ипотеку, потом произвести мену, потом выделить доли детям в "трешке".

Здравствуйте, Ольга!

Особенность договора мены в том, что его возмездность характеризуется не исключительно денежным, а товарным (полностью или частично) встречным предоставлением.

Средствами материнского (семейного) капитала (далее по тексту сокращённо - "МСК") возможно  погашение ипотечного кредита. Данная процедура прописана в Правилах направления средств (части средств) МСК на улучшение жилищных условий, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, где в п. 3. сказано, что в случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредита (займа), в т. ч. ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита (займа), в т. ч. ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья средства (часть средств) МСК могут быть направлены на:
- а) уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в т. ч. ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
- б) погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в т. ч. ипотечному, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), в т. ч. по кредиту (займу), обязательство по которому возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение МСК;
- в) погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в т. ч. ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), обязательства по которым возникли у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение МСК.  

При этом обязательным условием является написание обязательства у нотариуса по оформлению приобретаемого жилого помещения в собственность всех членов семьи.

В вашем случае - это несовершеннолетние дети.

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256- ФЗ  "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусмотрено, что жилое помещение, которое приобретено (построено, реконструировано) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в т. ч. первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением р- ра долей по соглашению.

Из нормативно правовой базы следует, что  средства МСК предоставляются государством для всех членов семьи.            

Сделка обмена жилыми помещениями  возможна только лишь в том случае, когда квадратура долей, принадлежащих несовершеннолетним детям в двухкомнатной квартире будет не менее, чем в трёхкомнатной. Если же каким – то образом будет уменьшение квадратуры долей  при проведении сделки обмена, то необходимо увеличить размер доли.            

После того, как жилое помещение, приобретённое  с использованием средств МСК,  будет оформлено в собственность на всех членов семьи, вам необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по  месту жительства  для получение разрешения на совершение сделки обмена.

Так же возможно обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) для написания заявления и сдачи всех необходимых документов.

Проблем со сделкой не будет, так как совершается обмен между  семьей бабушки и дедушки, и  семьей несовершеннолетних с родителями, а не законными представителями детей  с детьми.       

Согласно ст. 292 ГК РФ за продавцом квартиры и членами его семьи сохраняется право пользования объектом до момента государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, в зависимости от типа сделки, это от 5 (пяти) дней при ипотеке до 20 (двадцати) дней при наличном расчёте. И так как сделка проводится между вами и вашими родственниками, то решить вопрос по регистрации вы можете без особых усилий на основании доверительных отношений.

Чтобы избежать проблем с юридической стороной при оформлении жилья в собственность, рекомендуется собственникам и членам их семьи, прописанным (зарегистрированным) в квартире, сняться с регистрационного учета до момента проведения сделки. А перед тем, как подать документы на выписку, оплатить коммунальные платежи и получить справки об отсутствии задолженностей по ним.

1.

Моё мнение такое и изменению не подлежит, так как проверен 14 (четырнадцатью) годами работы, связанной с органами опеки и попечительства, которые действуют на основании законодательства и в интересах детей.

Начнём сначала.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса  РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Не подлежит оспариванию то, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Но данная норма законодательства направлена на сохранение имущественных прав несовершеннолетних в случае уменьшения их имущества в корыстных целях со стороны родственников. Подтверждением тому является уточнение п. 2 ст. 37 ГК РФ: "…а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного".

2.

В силу ст. 37 ГК РФ, опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, которые влекут отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.  

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не имеют права совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.  

Следует отметить, что по общему правилу, родители вправе и обязаны действовать в интересах несовершеннолетних детей, в качестве законных представителей, при этом должны быть установлены эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущение их дискриминации, восстановление нарушенных прав ребёнка, если причиной их нарушения стали действия родителей, в том числе предусматривать, с учётом соблюдения баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции, повышенный уровень гарантий жилищных прав несовершеннолетних детей, как уязвимой в отношении с родителями стороны.  

Прошу принять к сведению, что законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

3.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 13- П от 08.06.2010 - специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (см. ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.

Между тем, из содержания абзаца 2 п. 1 ст. 28 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (Материнство и детство, семья находятся под защитой государства. Забота о детях, их воспитание - равное право и обязанность родителей) Конституции Российской Федерации - решения органов опеки и попечительства должны быть обоснованными и правомерными, при этом должны быть направлены на защиту законных прав и интересов несовершеннолетних при содействии их законных представителей - родителей.

Также,  при принятии решения органом опеки и попечительства должны быть  учтены конкретные обстоятельств дела.

С учётом требований действующего законодательства Российской Федерации, органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, отказ органа опеки и попечительства в удовлетворении  заявления на совершение предполагаемой сделки  гражданами  возможен только в случае ущемления и умаления прав несовершеннолетних детей.

Я не предполагаю, что у обратившихся граждан (то есть - у вас) 2–х комнатная квартира, приобретенная в ипотеку с привлечением средств материнского капитала на много больше по площади 3- х комнатной квартиры, которую в дальнейшем вы планируют по договору обмена  приобрести родители в общую совместную собственность.

4.

Вместе с тем, в ходе изучения Вашего вопроса нами установлено,  что родители действуют исключительно в интересах своих несовершеннолетних детей. Более того, усматривается существенное улучшение имущественного положения несовершеннолетних.

Учитывая изложенное в вопросе,  в результате предполагаемой сделки мены родители несовершеннолетних детей, действующие в интересах себя и свои несовершеннолетних детей, в настоящее время являясь собственниками 2- х комнатной квартиры, станут собственниками благоустроенной трёхкомнатной квартиры.  

Следует обратить особое внимание на то, что в результате оформления договора мены существенно улучшаются жилищные условия несовершеннолетних детей, так как безвозмездно (как оговорено в тексте вопроса – сделка без доплаты) увеличивается  жилая площадь принадлежащего каждому из них на праве собственности жилого помещения (его доли).

Кроме того, стоимость  долей в праве собственности в трёхкомнатной квартире значительно выше, чем стоимость долей в двухкомнатной квартире. На лицо увеличение имущественных прав несовершеннолетних.

Хочу обратить внимание на то, что функции органов опеки и попечительства направлены, прежде всего, на заботу о сохранении жизни, здоровья лиц, подпавших под их юрисдикцию. Столь же важной является защита законных прав и гражданских свобод, а также частной собственности этих лиц, защиту их от возможных злоумышленников.

На основании изложенного,  по результатам опыта работы в органах опеки и попечительства, превышающий 10 (десять) лет, в период которого не было случаев обжалования правовых актов, дающих аналогичные разрешения, так как они совершались с учётом интересов и имущественных прав несовершеннолетних,   исходя из конкретного случая, изложенного в обращении граждан (имеется в виду - Ваш настоящий вопрос),  доказано, что предполагаемая мена направлена родителями на защиту имущественных прав и интересов  по улучшению жилищных условий своих несовершеннолетних детей и может быть разрешена.  

Кроме того, в распоряжении органов опеки и попечительства имеется возможность проведения заседаний Опекунского (попечительского) совета, который является коллегиальным органом, в состав которого входят специалисты различных профилей (включая юриста).

По спорным вопросам  проводятся слушанья Опекунского совета с рассмотрением всех заслуживающих внимания документов и обстоятельств, и принимается решение, которое будет отвечать интересам несовершеннолетних детей.

Надеюсь, у вас всё получится и желаю удачи!

Ольга, не могу не оставить без внимания дополнительный ответ коллеги и, при этом, прошу принять во внимание, что в том случае, если орган опеки и попечительства грамотно исполнит свою задачу и в разрешающем постановлении укажет все нормы, которые отвечают за защиту прав и интересов несовершеннолетних детей, то нотариус просто не сможет игнорировать его нормативно- правовой акт.  Ведь и ГРАМОТНЫЕ нотариусы должны стоять на сторонене совершеннолетних, а не на огульном упирательстве на статью закона, кроме которой не видят остальных статей, которые могут быть применены в данной ситуации.  

Как мною было описано выше, статья 37 Гражданского кодекса РФ и направлена на то, чтобы обезопасить детей от недобросовестных родственников и родителей, которые могут идти в разрез с интересами ребёнка, прикрываясь пунктом 3 статьи 37 ГК РФ.  Вот захотела семья улучшить свои жилищные условия и увеличить площадь за счёт сделки мены, а мы им раз - и по рукам надаём! Нечего делать! Живите в двухкомнатной, потому, что некоторые юристы дальше своего носа не видят.  

Поэтому, в конкретном случае, помимо указанной статьи, в целях защиты имущественных прав детей, необходимо применение статей 2, 17, 38  Конституции Российской Федерации.  

Ольга, у нас задача – помочь вам! У нас детские жизни и судьбы в руках. И мы за них в ответе!  У вас всё получится!