Расторжение договора аренды нежилого помещения

Виктория, В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано, то, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Например, арендатор не вправе будет заявить об отказе от договора и прекратить вносить арендную плату (см Постановление ФАС Центрального округа от 09.09.2011 по делу N А36-4385/2010). У одной стороны есть право отказаться от него только в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ при нарушении договора другой из сторон.  

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Это правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08). При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия. Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором.  

Согласование денежной компенсации при одностороннем отказе встречалось на практике и до внесения с 1 июня 2015 г. изменений в ст. 310 ГК РФ. Так, есть пример, когда суд взыскал с арендатора такую компенсацию в твердой денежной сумме, поскольку она была установлена договором. Более того, с него была взыскана и неустойка за просрочку выплаты данной денежной суммы. Суд признал условие допустимым, указав, что компенсация представляет собой согласованную сторонами договорную обязанность, направленную на возмещение финансовых потерь в связи с досрочным прекращением договора, а не меру ответственности (Постановление ФАС Уральского округа от 08.05.2013 N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/12).

В качестве компенсации за односторонний немотивированный отказ от договора может быть использована сумма задатка или обеспечительного платежа, который арендатор вносит в качестве гарантии надлежащего исполнения своих обязательств по договору. (См. п. 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А33-20440/2015).

Однако, в рассматриваемом нами случае, размер платы за отказ от договора определен не фиксированной суммой или суммой, кратной месячной арендной плате, или суммой задатка (обеспечительного платежа, страхового депозита, как еще иногда называют суммы, вносимые арендатором в качестве обеспечения исполнения обязательства), а «привязан» к сроку, в течение которого арендодатель найдет нового арендатора. Можно попытаться оспорить договор в этой части на том основании, что размер платы сторонами не согласован.  

Судебной практики по аналогичным случаям, к сожалению, найти не удалось, однако, полагаем, можно использовать общие принципы гражданского права – не злоупотребление правами, добросовестность. Полагаем также, что в указанном случае можно говорить о сделке, совершенной под отменительным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ) – в части определения размера платы за отказ пропорционально сроку, который не известно, когда истечет, не известно, когда наступит событие (найдется новый арендатор). Причем, волей арендодателя наступление события может быть как отсрочено, так и приближено во времени. Новый арендатор может не найтись до самого истечения срока договора, а арендатор все равно будет платить за аренду имущества, которым он не пользовался.

Однако, на этом основании скорее всего не удастся признать договор недействительным, в силу норм ст. 166 ГК РФ, но возможно попытаться признать его недействительной в части. Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако, как отмечено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим. Т. е. можно просить суд применить последствия недобросовестный действий арендодателя, если он слишком затянет срок пересдачи в аренду помещения.

Кроме того, надо указать суду, что установление платы за отказ от договора носит компенсационный характер, и направлен на возмещение арендодателю убытков, вызванных досрочным расторжением договора, а не направлено на неосновательное обогащение арендодателя. Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков. Согласно названной норме при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица. В соответствии с пунктом 14 постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений. Применительно к характеру заявленного спора истец должен доказать наличие квалифицирующих признаков, позволяющих принять решение о возмещении убытков: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; факт принятия мер к предотвращению убытков. Наличие указанных признаков необходимо в совокупности. Таким образом, для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 N 11АП- 1036/2016 по делу N А65-21162/2015). В обобщение вышесказанного: Доказывать злоупотребление правом со стороны арендодателя. Просить суд учесть, что отменительное условие зависит от воли заинтересованной стороны. Настаивать, что плата должна быть соразмерна и носить компенсационный характер, при том, что арендатор отказался от договора согласно его условиям, не нарушая других условий договора и прав арендодателя, т. е. действуя добросовестно.

Татьяна , Спасибо большое за проделанную работу!
есть один небольшой вопрос, в случае, если в самом договоре указана возможность расторжения в одностороннем порядке, то арендатор в любом случае обязан возмещать убытки или же только в том случае, если он откажется платить арендную плату до тех пор, пока не найдется новый арендатор?

Виктория, Убытки возмещаются (как указано выше) только при недобросовестном, неправомерном поведении стороны.  

В случае, когда договором предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора, его отказ от договора не может рассматриваться как недобросовестное, неправомерное поведение.

Однако, надо понимать, что суд, оценивая обстоятельства учтет, что подписывая такой договор и исполняя его, а также не предъявляя требования признать недействительным условие о плате за отказ договора, арендатор  согласился с таким условием. Само условие о плате недействительным не является. На мой взгляд, можно упирать только на то, что отменительное условие ущемляет интересы арендатора ставя его в неравное положение с арендодателем, от которого и зависит наступление этого условия.

Ольга, Если вы арендуете в торговом центре место или помещение, то все условия вы согласовываете с собственником помещения. Если у вас в договоре не установлено, что собственник обязуется не размещать в непосредственной близости от арендуемого вами места или помещения других арендаторов, предлагающих аналогичные товары (работы, услуги), то никаких претензий о несоблюдении договора вы арендодателю предъявить не сможете и основанием для досрочного расторжения договора это обстоятельство быть не может. К тому же, для потребителя это очень хорошо - конкуренция, как известно, снижает цены.

Татьяна , Здравствуйте! Еще один момент, сейчас на улице минус, когда на рынке работает отопление все хорошо, но за месяц уже раза четыре отключали, в таком холоде не возможно работать. Надо написать заявление по этому поводу?

Ольга, Если вы хотите расторгнуть договор аренды по причине того, что периодически нет отопления, то:

1. отсутствие отопления надо зафиксировать (совместным актом с арендодателем или другими арендаторами);

2. подать арендатору претензию по устранению недостатка помещения (делать это желательно каждый раз);

3. если хотите расторгнуть договор - смотрите, что сказано в договоре о том, возможно ли досрочное расторжение (с компенсацией убытков арендатора, просто за плату, без компенсации убытков и оплаты за расторжение);

4. если досрочное расторжение предусмотрено только в судебном порядке, направление претензии до иска в суд - обязательно.

Елизавета, Внимательно изучите договор, заключенный между Вами и арендодателем, если в условиях договора есть такой пункт, требующий сдачи арендованного помещения в первозданном состоянии или с ремонтом, то должны выполняться условия договора. А так же Вы должны  были производить ремонтные работы с согласования арендодателя. Если такие согласования были, то Вы можете доказывать свою правоту вплоть до суда.

Гюзель, Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться с заключенным Вами договором аренды.

Для более расширенного и полного ответа целесообразно изучить содержание документов, которые имеют отношение к вашей сложившейся ситуации: … и т. д. Изучив документы, можно сделать выводы, дать правовую оценку и корректную консультацию. По условиям сайта, изучение документов - это отдельная платная услуга. Если Вы хотите продолжить консультацию и чтобы мы изучили документы, дополнив ответы расширенной информацией, выразите, пожалуйста, своё согласие или не согласие.