Хочу земельный участок и дом. Как оформить, получить, зарегистрировать?

Содержание статьи:

• Поиск и создание земельного участка, аукцион;
• Оформление старого участка и дома;
• Что важно знать при покупке земли;
• Приобретение земельного участка в садоводческом товариществе.

Поиск и создание земельного участка, аукцион

Как это не удивительно, но земельный участок может быть создан так же, как и дом. Однако создание земельного участка происходит иначе. До момента создания отдельного конкретного участка существует кадастровая карта территории города или поселения, с размеченными на ней зонами. Есть на этой карте зоны сельскохозяйственных земель, земли промышленных объектов, культурного назначения ну и конечно для индивидуального жилого строительства. Нам интересно последнее. Кадастровую карту с зонами распределения можно получить в муниципалитете. Они для удобства даже размечены по цветам. Определив на ней зону земель для малоэтажного строительства, можно просмотреть эту зону на наличие свободных земель. Поверьте, таких предостаточно. Просто сравните эту зону с публичной кадастровой картой Росреестра и увидите, какие земли пусты, а какие заняты чужой собственностью. Если участок пуст, то есть вы видите лишь общий участок района, то вы можете заказать у кадастрового инженера схему границ вновь образуемого земельного участка, а именно так создается новый земельный участок, и подать заявление в администрацию на организацию аукциона на выкуп этого участка. Администрация, по закону, обязана организовать аукцион на выкуп этого участка, а если других участников не найдется, то обязана будет заключить с вами договор аренды. Таким простым способом вы можете стать хозяином, пусть и не собственником, нового, так сказать созданного заново, земельного участка. В дальнейшем можно будет продлить договор или приобрести его в собственность после постройки дома.

Оформление старого участка или дома

Бывает, что у вас есть документы на земельный участок, но все они либо оформлены на вашего наследодателя, окончательное оформление земельного участка не было завершено им прежде, стары, либо не предоставляли собственности на земельный участок, а лишь давали возможность построить на нем дом. И вот прошло время. Вроде и дом стоит, а документы на него всего лишь справка от старого органа БТИ (Бюро технической инвентаризации) города, и новых документов нет.

Спешу вас обрадовать – помочь можно, но начинать придется с самых глубин. Во-первых, необходимо будет запросить документы на собственность в архивах города. Возможно, найдется какая-либо документальная отсылка либо зацепка, которая даст основания обратиться в суд за восстановлением нарушенного права, если администрация вдруг не удовлетвориться теми бумагами, которые у вас есть на руках. Либо, если есть старые бумаги на дом, то можно идти в суд за решением на право собственности на дом, как на самовольную постройку. Пусть вас не пугает это словосочетание, у вас уже будет основание на этот дом в виде старых бумаг. Однако в любом случае, идете ли вы в суд за правами на землю или дом, вам прежде нужно пройти администрацию или архитектуру, чтоб получить отказ. Суд не примет без предварительного отказа из муниципалитета.

К примеру, в моей практике, у клиента из бумаг был акт о вводе в эксплуатацию старого дома где-то 80ых годов, а потом он его реконструировал в виде пристройки к дому в процессе своего проживания там, однако за все время с 80ых не зарегистрировал основное право в регистрационной палате. Просто жил и все, он и его родители. Как быть? Мы обратились в администрацию за предоставлением разрешения на пристройку, администрация отказала, поскольку право по старому акту так и не было зарегистрировано и нет права собственности, а также реконструкция дома уже произведена, а чтоб получить разрешение – нужно обращаться до этого момента. Мы пошли в регистрационную палату, чтоб зарегистрировать право на старую площадь – но и там отказ, поскольку за время проживания БТИ уже внесло изменения в кадастр, указав в нем площадь большую, чем было в старом акте, т.е. с пристройкой. Таким образом, мы пошли в суд, после двух отказов администрации и палаты, и в суде установили право собственности, получив решение, по сути, основанное лишь на старом акте.

Что нужно знать при покупке участка?

Необходимо заказать градостроительный план, если вы решили приобрести участок у кого-то третьего. Попросить получить его можно у старого хозяина, пока покупка не произошла, потому что его не дают посторонним лицам.

И там будет видна вся исчерпывающая информация об участке, а именно:

• Границы строительного пятна. Это та область на участке, где можно строить дом. За его пределы можно выйти, но нужно писать просьбу в архитектуру.
• Красные линии. Это те линии, которые прокладывает муниципалитет для возможной будущей застройки, расширения улицы или прокладки дороги. Бывает такое, что красная линия проходит поперек участка и даже пересекает строительное пятно. В таком случае получить разрешение на строительство будет проблематично, а может даже придется обращаться в суд.
• Ограничения в использовании участка. Например, шумовая зона аэропортов, экологически неблагоприятная зона, зона электросетей, береговая зона и т.д., которые накладывают запрет на строительство новых домов.

При таких ограничениях вам нужно будет подумать и взвесить все за и против при покупке такого участка. Может быть вы не захотите связываться с такими проблемами в будущем.

Кроме того, будьте осторожны с границами участка. Если, глядя на карту участка с отмежеванными границами и координатами, вы видите прекрасную картину точности, то не факт, что то же самое вы увидите, проверив фактическое местоположение вашего забора с соседом. Бывали случаи, когда фактическая граница на местности была отставлена от координат на карте аж на метр и два, и приходилось сносить старый забор и устанавливать его на место, где его законное расположение. В любом случае, не пожалейте некоторой суммы и закажите процедуру под названием «вынос точек», которая поможет вам до покупки определить на месте ли граница либо нет.

Приобретение земельного участка в садоводческом товариществе

Приобрести участок можно и без покупки на рынке. Можно выкупить членство в садоводческом или дачном хозяйстве или товариществе. Не всегда эти участки оформлены в собственность. Большинство членов садоводческого товарищества имеют на руках лишь членскую книжку об оплате взносов, и пользуются участком на правах аренды от СНТ. Дело в том, что ранее общий большой район земли был предоставлен СНТ на праве аренды и теперь оно вправе набирать членов СНТ и выдавать им наделы, то есть отдельные участки в этом массиве в пользование. Однако по закону, члены СНТ в любое время могут подать документы на приобретение этих участков в собственность бесплатно через муниципалитет. Таким образом, выкупив членство у члена СНТ вы выкупаете и его возможность обратиться в администрацию за оформлением собственности. Он пишет заявление на выход из состава СНТ, а вы пишите заявление на вхождение в состав. Все это делается у председателя СНТ. Но и здесь надо быть осторожным. Нужно проверить, а входят ли границы земельного участка в границы самого СНТ, опять же проверить по границе городских зон – нет ли ограничений по шумовым зонам или экологически неблагоприятным. Если участок еще не сформирован, то закажите схему границ и проверьте ее с картой общего участка СНТ, пусть специалист по кадастру даст заключение. Если у участка еще нет кадастрового номера, а вы хотите проверить ограничения, то попросите градостроительный план у соседей по участку, не поленитесь, и там будут прописаны ограничения, которые коснуться и вас. Может быть вы передумаете приобретать такую «дешевую возможность», которая обернется вам потом намного дороже.