Ипотека в гражданском браке

Анастасия, Поскольку договор купли- продажи и ипотеки заключен до заключения брака, вы претендовать на долю в квартире не сможете даже после регистрации брака и после погашения всего долга по ипотеке. В случае развода сможете претендовать только на половину УПЛАЧЕННЫХ В БРАКЕ денежных средств. Поэтому советую не торопиться отдавать деньги до регистрации брака.  

Пока квартира в ипотеке ваш гражданский муж без согласия банка не сможет ни подарить, ни продать вам долю в праве на квартиру. А банк, скорее всего, такого согласия не даст, но лучше узнать об этом в банке.

Теоретически, вы можете заключить с мужем договор, по которому вы выплачиваете ему определенную сумму денег и обязуетесь вносить часть ипотечных платежей, а он после погашения ипотеки передает вам соразмерную долю в праве собственности.  Однако, если срок достаточно долгий, то надо понимать, что есть риск изменения законодательства, ваших личных и семейных обстоятельств и т. п. По такому договору нельзя будет понудить мужа передать вам долю в праве на квартиру , у вас будет право только взыскать убытки, причиненные неисполнением договора с его стороны. Вы же понимаете, что это будет долго, нудно, через суд и без гарантии взыскания средств в адекватном размере, да и покупательная способность денег будет гораздо ниже уже, а квартиры дороже.

Либо вы подождете до бракосочетания, потом заключите брачный договор, которым он передаст вам право на долю в квартире, а вы внесете личные (добрачные) средства( и их происхождение надо четко зафиксировать, что это именно ваши личные деньги) и тогда уже эти общими деньгами гасите часть ипотеки соразмерную тому, что он уплатил.

Оксана, Поскольку сожительство не порождает правовых последствий, то для вас есть большой риск остаться и без денег и без квартиры. Без согласия банка ваш сожитель не может, например, подарить вам долю в праве на квартиру, поэтому без права собственности на квартиру у вас реально никаких прав на нее не будет. Что же касается денег, которые вы собираетесь вкладывать в оплату долгов вашего сожителя, то следует заключить договор, аналогичный договору займа, по которому он будет обязан вернуть вам уплаченные вами или переданные ему деньги в случае... (решать вам, какой случай будет моментом востребования) либо по окончании срока (например, срока ипотеки) с процентами. После снятия ипотеки он вам подарит долю в праве на квартиру, а договор закроете, как будто он вам вернул деньги. Или можно в договоре указать, что он вам обязуется передать в будущем долю в праве на квартиру.

Но договор, конечно, должен быть составлен тщательно, чтобы предусмотреть максимум возможных рисков. Однако, вы должны понимать, что за срок выплаты ипотеки и с вами, и с "мужем" может случиться что угодно, поэтому гарантий, что он вам отдаст деньги или долю в квартире, у вас нет.

Ульяна, Так как Вы, живете в гражданском браке, то лучше оформлять ипотеку только на двоих, в равных долях (или в иных долях), а также выступать созаемщиками по ипотечному кредиту, если, конечно, никто из Вас не хочет рисковать потерей своей доли. Потому как в случае разрыва отношений один из гражданских супругов может остаться ни с чем, если кредит будет оформлен на одного из супругов.

Только Вам надо будет продумать вместе с банком механизм, который позволит произвести «цивилизованный» развод – то есть, как будут распределены выплаты по кредиту и сама недвижимость между бывшими сожителями в случае разрыва их отношений.

Долевая схема защищает интересы каждого из супругов. Ведь квартира, оформленная в гражданском браке на одного из супругов, по закону не имеет отношения ко второму супругу. И хотя есть возможность доказать причастность к покупке жилья через суд, это долгий и затратный процесс. Кстати, наследовать гражданский супруг жилье тоже не может (если нет завещания).

А если Вы квартиру возьмете в ипотеку в долевую собственность, раздел имущества при разводе может быть вполне цивилизованным и справедливым. Можно продать квартиру, даже находящуюся под залогом, и разделить деньги в соответствии с вложениями. Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, он может выплатить второму компенсацию. При этом, если кредит еще не выплачен, банк может пересмотреть график выплат для остающегося в жилье экс- супруга.

Ольга , Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, такая ситуация: мужу одобрили ипотеку, при оформлении он будет собственник по договору. Сейчас мы в гражданском браке. Банк сказал, в течение 4 месяцев можем взять ипотеку. Вопрос такой: Если мы сейчас подадим заявление в загс, через месяц нас распишут, а потом сразу будем покупать квартиру в ипотеку, я, как жена, буду иметь право по закону на половину квартиры, хотя в договоре муж будет собственник? Это будет считаться совместно нажитым имуществом? И подскажите еще, как распределяется квартира в случае смерти одного из супругов?(ведь от смерти никто не застрахован).

Заранее благодарю.

Ульяна, Квартира, приобретенная в барке на имя Вашего супруга, даже если оформлена на его имя без выделения долей, считается Вашим совместно нажитым имуществом, и при разводе подлежит разделу в равных долях так же как и ипотека если она не будет выплачена полностью (ст. 34 СК РФ и ст. 38 СК РФ).

По закону в случае смерти одного из супругов его ½ часть квартиры будете делить между всеми наследниками в равных долях по степени родства. Если Вы желаете быть единственным наследником, то можете при регистрации брака заключить брачный контракт, указав в нем все нюансы раздела имущества в случае развода или смерти. Или же можете при жизни составить завещание на принадлежащее имущество от каждого из Вас.

Кристина, Изначально, в Ваших обстоятельствах, можно было поступить следующим образом: Если позволяли финансовые возможности оформить ипотеку на двоих, т. е. в долевую собственность. Это вполне реально сделать. Но не будем гадать, почему Вы не поступили подобным образом.

Вы правы в том, что без документа сожительница не получит ничего ни в случае расставания (за исключением вложенных средств, но в судебном порядке), ни в случае смерти сожителя. В моей практике был подобный случай в Абакане.

Есть два вида документа, которые могут позволить перевести долг по ипотеке и само жилое помещение на сожительницу. Назовём их:

1) Соглашение о совместном проживании и ведении общего совместного хозяйства, в которое включить такой пункт. Подобное соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

2) Полагаю, Вы уже догадались. Естественно, завещание. Тем более, что завещание можно оформить в пользу совершенно любого лица. Каких - либо запретов на завещание в пользу какого - либо лица или лиц не установлено. Можно сделать даже так: в завещании само жилое помещение "отписать" сожительнице, а, например, оплату долгов по ипотеке завещательным возложением, содержащимся в тексте завещания, возложить на Президента Российской Федерации. Запрета поступить именно таким образом Вы на данный момент не найдете нигде в действующем законодательстве Российской Федерации. Тем более, что завещание может быть как открытым, так и закрытым.

Какой вариант выбрать остаётся за Вами. Тем более, что завещание это добровольный акт.

Олег Ларин, Благодарю за ответ. Моя ситуация заключается в следующем, мы в гражданском браке уже 6 лет, у нас разница в возрасте 17,5 лет (я младше мужа). Я намеренно не хочу регистрировать брак, потому что в случае смерти гражданского мужа всё что нажито совместно будет делиться между мной и его родственниками, а я этого крайне не хочу допустить. У меня переживание, что завещание можно оспорить, есть риск или можно смело оформить завещание? Или лучше воспользоваться первым предложенным вариантом? Какой будет вариант более надёжным?

Кристина, Всё дело в том, что если третьи лица (как в математике "пишем два, один в уме" только здесь третьи лица пишем, а в уме родственники сожителя) имеют право обратиться в суд с иском о признании недействительным договора (соглашения) или завещания. Смотря чем воспользуетесь. Если они посчитают, что их право нарушено.

Поэтому в целях минимизации рисков оспаривания лучше поручить составление соответствующего документа юристу. Законодательство не запрещает пользоваться помощью юриста, хоть в составлении соглашения, хоть в составлении завещания.

Олег Ларин, То есть вы хотите сказать, если завещание оформить официально через юриста, то его не с могут оспорить родные люди(дети, мама, братья, сёстры) ?

Кристина, Обратиться за оспариванием можно в любых случаях. Но далеко не факт, что выиграют. А составление документа юристом минимизирует риски возможных споров.