Необходима письменная консультация со ссылками на НПА
Консультация
Застройщик строит объект нежилой недвижимости (апарт отель) в Ялте.
Застройщик применяет ОСН
Часть объекта в украинский период была построена за счет собственных средств.
Начиная с 2015 года, строительство ведется за счет средств целевого финансирования (согласно ст. 251 п. 14 НК РФ с 03.09.2014г.) по инвестиционным договорам с юридическими и физическими лицами на основании Федерального закона № 39- ФЗ от 29.02.1999 г.
Объектом налогообложения НДС и прибыли согласно учетной политикеявляется вознаграждение застройщика (экономия строительства). Размер вознаграждения Застройщика определяется толькопо окончании строительства объекта в целом на дату, на которую одновременно будут выполнены следующие условия:
- подписаны все документы на ввод в эксплуатацию объекта строительства,
- завершено расходование денежных средств, полученных Застройщиком от инвесторов на установленные договорами цели.
Привлечение инвесторов идет не просто и объем привлеченных инвестиций не достаточен, чтобы достроить объект в срок. Застройщик принял решение оформить кредит на покрытие разрыва в финансировании.
Привлечение кредита позволит Застройщику подписывать договоры с инвесторами на условиях рассрочки платежей и тем самым увеличить количество инвесторов.
В инвестиционном договоре сказано, что инвестиции могут быть направлены на погашение кредитов и займов, используемых на строительство объекта и процентов по ним. Вопросы:
1. Можно ли в инвестиционных договорах предусматривать отсрочку по уплате инвестиций на срок за пределы срока сдачи объекта, т. к. кассовый разрыв будет покрыт кредитом, который будет гаситься в течении двух лет
после сдачи объекта в эксплуатацию. Не истолкуют ли ФНС это как договор купли- продажи?
2. Правильно ли будет в этом случае, если застройщик, предоставляя инвестору отсрочку платежей по инвестициям на срок за пределами сдачи объекта в эксплуатацию, пропишет в договоре, что объект оформляется в собственность инвестору с обременением (залогом в пользу застройщика) до окончания расчетов? Можно ли будет при передаче объекта инвестору зарегистрировать собственность с таким обременением.
3. Имеет ли застройщик право отсрочить передачу и оформление в собственность инвестору его объекта инвестирования до срока окончательных расчетов?
Дата: 29.08.2016 16:54
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
В консультации принимал участие
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Виктория
Отвечаю на три поставленных вопроса в Вашем настоящем вопросе:
1. Можно ли в инвестиционных договорах предусматривать отсрочку по уплате инвестиций на срок за пределы срока сдачи объекта, т. к. кассовый разрыв будет покрыт кредитом, который будет гаситься в течении двух лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Не истолкуют ли ФНС это как договор купли- продажи?
ОТВЕТ: - Да, можно. Более подробно – в ответе на вопрос № 2.
2. Правильно ли будет в этом случае, если застройщик, предоставляя инвестору отсрочку платежей по инвестициям на срок за пределами сдачи объекта в эксплуатацию, пропишет в договоре, что объект оформляется в собственность инвестору с обременением (залогом в пользу застройщика) до окончания расчетов? Можно ли будет при передаче объекта инвестору зарегистрировать собственность с таким обременением.
ОТВЕТ: - Правильно будет оформить всё это, как обычная ипотека, но тут нужен трёхсторонний договор, где сторонами будут выступать:
- Застройщик;
- Инвестор;
- Банк.
Объект будет в ипотеке на период до окончательной выплаты инвестором инвестиций. Так и зарегистрируют в Росреестре, а в Выписке будет указано, что объект с обременением на этот срок.
ФНС не вправе истолковать «это», как договор купли- продажи, если официально будет зарегистрирована ипотека. Ведь в этом случае всё будет висеть в реестре и в этот период права распоряжаться ипотекой нет (продать, подарить, пр.), дабы не узрели имеющие на то полномочия – скрытую продажу и/или коррупционную составляющую.
3. Имеет ли застройщик право отсрочить передачу и оформление в собственность инвестору его объекта инвестирования до срока окончательных расчетов?
ОТВЕТ: - Да, имеет право, ведь у Застройщика и Инвестора существует внутренняя договорённость.
Застройщик имеет право на всё, о чем они договорились (если разрешит/согласится Инвестор).
При отсрочке можно составить график погашения долга, зарегистрировав его у нотариуса.
Анатолий Ставский, Спасибо!
Но не могли бы Вы дополнить свои выводы статьями из соответствующих НПА, как обоснование этих выводов?
Виктория, Я дополню свои выводы статьями из соответствующих НПА, как обоснование этих выводов, но на это потребуется некоторое время.
Анатолий Ставский, Да, конечно.
Сегодня, примерно, к 22: 00 будет готово?
Виктория, Да, до этого времени будет готово.
Анатолий Ставский, хорошо, спасибо.
Виктория, При подготовке ответов на Ваши вопросы были использованы:
- Гл. Гл. I, II, IV и др. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- ст. ст. 1-5, 12, 16 и др. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122- ФЗ (действующая редакция, 2016);
- ст. ст. 420-427 Гражданского кодекса РФ;
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ);
- ст. ст. 1-3, 8, 13, 14 и др. Федерального закона "О противодействии коррупции" от 25.12.2008 N 273- ФЗ (действующая редакция, 2016);
- личный опыт.
Анатолий Ставский, Большое спасибо за ответ, помогли разобраться.
Виктория, пожалуйста!
Рад был помочь.
Если возникнут ещё вопросы, обращайтесь - наши специалисты всегда готовы прийти на помощь.
Анатолий Ставский, Спасибо!