Необходима письменная консультация со ссылками на НПА

Консультация

Застройщик строит объект нежилой недвижимости (апарт отель) в Ялте.

Застройщик применяет ОСН

Часть объекта в украинский период была построена за счет собственных средств.

Начиная с 2015 года, строительство ведется за счет средств целевого финансирования (согласно ст. 251 п. 14 НК РФ с 03.09.2014г.) по инвестиционным договорам с юридическими и физическими лицами на основании Федерального закона № 39- ФЗ от 29.02.1999 г.

Объектом налогообложения НДС и прибыли согласно учетной политикеявляется вознаграждение застройщика (экономия строительства). Размер вознаграждения Застройщика определяется толькопо окончании строительства объекта в целом на дату, на которую одновременно будут выполнены следующие условия:

- подписаны все документы на ввод в эксплуатацию объекта строительства,

- завершено расходование денежных средств, полученных Застройщиком от инвесторов на установленные договорами цели.

Привлечение инвесторов идет не просто и объем привлеченных инвестиций не достаточен, чтобы достроить объект в срок. Застройщик принял решение оформить кредит на покрытие разрыва в финансировании.

Привлечение кредита позволит Застройщику подписывать договоры с инвесторами на условиях рассрочки платежей и тем самым увеличить количество инвесторов.

В инвестиционном договоре сказано, что инвестиции могут быть направлены на погашение кредитов и займов, используемых на строительство объекта и процентов по ним. Вопросы:

1. Можно ли в инвестиционных договорах предусматривать отсрочку по уплате инвестиций на срок за пределы срока сдачи объекта, т. к. кассовый разрыв будет покрыт кредитом, который будет гаситься в течении двух лет

после сдачи объекта в эксплуатацию. Не истолкуют ли ФНС это как договор купли- продажи?

2. Правильно ли будет в этом случае, если застройщик, предоставляя инвестору отсрочку платежей по инвестициям на срок за пределами сдачи объекта в эксплуатацию, пропишет в договоре, что объект оформляется в собственность инвестору с обременением (залогом в пользу застройщика) до окончания расчетов? Можно ли будет при передаче объекта инвестору зарегистрировать собственность с таким обременением.

3. Имеет ли застройщик право отсрочить передачу и оформление в собственность инвестору его объекта инвестирования до срока окончательных расчетов?

Дата: 29.08.2016 16:54
Категория: Сомневаюсь с выбором

В консультации принимал участие

Ответ эксперта

Здравствуйте, Виктория

Отвечаю на три поставленных вопроса в Вашем настоящем вопросе:

1. Можно ли в инвестиционных договорах предусматривать отсрочку по уплате инвестиций на срок за пределы срока сдачи объекта, т. к. кассовый разрыв будет покрыт кредитом, который будет гаситься в течении двух лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Не истолкуют ли ФНС это как договор купли- продажи?

ОТВЕТ: - Да, можно. Более подробно – в ответе на вопрос № 2.

2. Правильно ли будет в этом случае, если застройщик, предоставляя инвестору отсрочку платежей по инвестициям на срок за пределами сдачи объекта в эксплуатацию, пропишет в договоре, что объект оформляется в собственность инвестору с обременением (залогом в пользу застройщика) до окончания расчетов? Можно ли будет при передаче объекта инвестору зарегистрировать собственность с таким обременением.

ОТВЕТ: - Правильно будет оформить всё это, как обычная ипотека, но тут нужен трёхсторонний договор, где сторонами будут выступать:
- Застройщик;
- Инвестор;
- Банк.

Объект будет в ипотеке на период до окончательной выплаты инвестором инвестиций. Так и зарегистрируют в Росреестре, а в Выписке будет указано, что объект с обременением на этот срок.
ФНС не вправе истолковать «это», как договор купли- продажи, если официально будет зарегистрирована ипотека. Ведь в этом случае всё будет висеть в реестре и в этот период права распоряжаться ипотекой нет (продать, подарить, пр.), дабы не узрели имеющие на то полномочия – скрытую продажу и/или коррупционную составляющую.

3. Имеет ли застройщик право отсрочить передачу и оформление в собственность инвестору его объекта инвестирования до срока окончательных расчетов?

ОТВЕТ: - Да, имеет право, ведь у Застройщика и Инвестора существует внутренняя договорённость.
Застройщик имеет право на всё, о чем они договорились (если разрешит/согласится Инвестор).

При отсрочке можно составить график погашения долга, зарегистрировав его у нотариуса.  

  • 2016-08-29 18:41:22
  • В ответе ошибка?

Спасибо!
Но не могли бы Вы дополнить свои выводы статьями из соответствующих НПА, как обоснование этих выводов?

Виктория — 2016-08-29 18:44:48

Виктория

Я дополню свои выводы статьями из соответствующих НПА, как обоснование этих выводов, но на это потребуется некоторое время.

  • 2016-08-29 18:52:46
  • В ответе ошибка?

Да, конечно.
Сегодня, примерно, к 22: 00 будет готово?

Виктория — 2016-08-29 18:56:49

Виктория

Да, до этого времени будет готово.

  • 2016-08-29 19:00:21
  • В ответе ошибка?

хорошо, спасибо.

Виктория — 2016-08-29 19:02:06

Виктория

При подготовке ответов на Ваши вопросы были использованы:

- Гл. Гл. I, II, IV и др.  Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

- ст. ст. 1-5, 12, 16 и др. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122- ФЗ (действующая редакция, 2016);

- ст. ст. 420-427 Гражданского кодекса РФ;

- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ);

- ст. ст. 1-3, 8, 13, 14 и др. Федерального закона "О противодействии коррупции" от 25.12.2008 N 273- ФЗ (действующая редакция, 2016);

- личный опыт.       

  • 2016-08-29 22:46:53
  • В ответе ошибка?

Большое спасибо за ответ, помогли разобраться.

Виктория — 2016-08-29 23:10:51

Виктория

пожалуйста!

Рад был помочь.

Если возникнут ещё вопросы, обращайтесь - наши специалисты всегда готовы прийти на помощь.

  • 2016-08-29 23:14:26
  • В ответе ошибка?
Виктория — 2016-08-29 23:16:06
Оставьте отзыв о нашем сервисе

Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе

Ваше имя
Ваш email
Ваш отзыв

Укажите код с картинки

Captcha Image
Онлайн чат с юристом
Анатолий Иванович
Консультант онлайн
Здравствуйте. Я могу помочь вам с вашей ситуацией. Напишите ваш вопрос, сообщение должно быть не короче 100 символов.Только что
- опишите вашу ситуацию;