Необходима письменная консультация со ссылками на НПА

Консультация

Застройщик строит объект нежилой недвижимости (апарт отель) в Ялте.

Застройщик применяет ОСН

Часть объекта в украинский период была построена за счет собственных средств.

Начиная с 2015 года, строительство ведется за счет средств целевого финансирования (согласно ст. 251 п. 14 НК РФ с 03.09.2014г.) по инвестиционным договорам с юридическими и физическими лицами на основании Федерального закона № 39- ФЗ от 29.02.1999 г.

Объектом налогообложения НДС и прибыли согласно учетной политикеявляется вознаграждение застройщика (экономия строительства). Размер вознаграждения Застройщика определяется толькопо окончании строительства объекта в целом на дату, на которую одновременно будут выполнены следующие условия:

- подписаны все документы на ввод в эксплуатацию объекта строительства,

- завершено расходование денежных средств, полученных Застройщиком от инвесторов на установленные договорами цели.

Привлечение инвесторов идет не просто и объем привлеченных инвестиций не достаточен, чтобы достроить объект в срок. Застройщик принял решение оформить кредит на покрытие разрыва в финансировании.

Привлечение кредита позволит Застройщику подписывать договоры с инвесторами на условиях рассрочки платежей и тем самым увеличить количество инвесторов.

В инвестиционном договоре сказано, что инвестиции могут быть направлены на погашение кредитов и займов, используемых на строительство объекта и процентов по ним. Вопросы:

1. Можно ли в инвестиционных договорах предусматривать отсрочку по уплате инвестиций на срок за пределы срока сдачи объекта, т. к. кассовый разрыв будет покрыт кредитом, который будет гаситься в течении двух лет

после сдачи объекта в эксплуатацию. Не истолкуют ли ФНС это как договор купли- продажи?

2. Правильно ли будет в этом случае, если застройщик, предоставляя инвестору отсрочку платежей по инвестициям на срок за пределами сдачи объекта в эксплуатацию, пропишет в договоре, что объект оформляется в собственность инвестору с обременением (залогом в пользу застройщика) до окончания расчетов? Можно ли будет при передаче объекта инвестору зарегистрировать собственность с таким обременением.

3. Имеет ли застройщик право отсрочить передачу и оформление в собственность инвестору его объекта инвестирования до срока окончательных расчетов?

Дата: 29.08.2016 16:54

Далее
Назад
  • Ставский Анатолий Иванович Юрист, Россия, г. Симферополь

    Здравствуйте, Виктория

    Отвечаю на три поставленных вопроса в Вашем настоящем вопросе:

    1. Можно ли в инвестиционных договорах предусматривать отсрочку по уплате инвестиций на срок за пределы срока сдачи объекта, т. к. кассовый разрыв будет покрыт кредитом, который будет гаситься в течении двух лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Не истолкуют ли ФНС это как договор купли- продажи?

    ОТВЕТ: - Да, можно. Более подробно – в ответе на вопрос № 2.

    2. Правильно ли будет в этом случае, если застройщик, предоставляя инвестору отсрочку платежей по инвестициям на срок за пределами сдачи объекта в эксплуатацию, пропишет в договоре, что объект оформляется в собственность инвестору с обременением (залогом в пользу застройщика) до окончания расчетов? Можно ли будет при передаче объекта инвестору зарегистрировать собственность с таким обременением.

    ОТВЕТ: - Правильно будет оформить всё это, как обычная ипотека, но тут нужен трёхсторонний договор, где сторонами будут выступать:
    - Застройщик;
    - Инвестор;
    - Банк.

    Объект будет в ипотеке на период до окончательной выплаты инвестором инвестиций. Так и зарегистрируют в Росреестре, а в Выписке будет указано, что объект с обременением на этот срок.
    ФНС не вправе истолковать «это», как договор купли- продажи, если официально будет зарегистрирована ипотека. Ведь в этом случае всё будет висеть в реестре и в этот период права распоряжаться ипотекой нет (продать, подарить, пр.), дабы не узрели имеющие на то полномочия – скрытую продажу и/или коррупционную составляющую.

    3. Имеет ли застройщик право отсрочить передачу и оформление в собственность инвестору его объекта инвестирования до срока окончательных расчетов?

    ОТВЕТ: - Да, имеет право, ведь у Застройщика и Инвестора существует внутренняя договорённость.
    Застройщик имеет право на всё, о чем они договорились (если разрешит/согласится Инвестор).

    При отсрочке можно составить график погашения долга, зарегистрировав его у нотариуса.  

    Ответить
    Виктория 2016-08-29 18:44:48

    Анатолий Ставский, Спасибо!
    Но не могли бы Вы дополнить свои выводы статьями из соответствующих НПА, как обоснование этих выводов?

    Ответить
    Ставский Анатолий Иванович Юрист, Россия, г. Симферополь

    Виктория, Я дополню свои выводы статьями из соответствующих НПА, как обоснование этих выводов, но на это потребуется некоторое время.

    Ответить
    Виктория 2016-08-29 18:56:49

    Анатолий Ставский, Да, конечно.
    Сегодня, примерно, к 22: 00 будет готово?

    Ответить
    Виктория 2016-08-29 19:02:06

    Анатолий Ставский, хорошо, спасибо.

    Ответить
    Ставский Анатолий Иванович Юрист, Россия, г. Симферополь

    Виктория, При подготовке ответов на Ваши вопросы были использованы:

    - Гл. Гл. I, II, IV и др.  Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

    - ст. ст. 1-5, 12, 16 и др. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122- ФЗ (действующая редакция, 2016);

    - ст. ст. 420-427 Гражданского кодекса РФ;

    - Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ);

    - ст. ст. 1-3, 8, 13, 14 и др. Федерального закона "О противодействии коррупции" от 25.12.2008 N 273- ФЗ (действующая редакция, 2016);

    - личный опыт.       

    Ответить
    Виктория 2016-08-29 23:10:51

    Анатолий Ставский, Большое спасибо за ответ, помогли разобраться.

    Ответить
    Ставский Анатолий Иванович Юрист, Россия, г. Симферополь

    Виктория, пожалуйста!

    Рад был помочь.

    Если возникнут ещё вопросы, обращайтесь - наши специалисты всегда готовы прийти на помощь.

    Ответить
Получить консультацию онлайнв чате либо по телефону
Оставьте отзыв о нашем сервисе

Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе

Ваше имя
Ваш email
Ваш отзыв

Укажите код с картинки

Captcha Image

Войти