Сдача в аренду жилой недвижимости как самозанятый

Здравствуйте, Илья

Самозанятые граждане вправе сдавать жилые помещения в аренду. При этом важно учитывать следующие моменты:

1. Регистрация в качестве самозанятого:
Для легальной сдачи жилья в аренду и уплаты налога на профессиональный доход (НПД) необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это можно сделать через мобильное приложение "Мой налог", личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, портал Госуслуг или обратившись в уполномоченный банк.

2. Налогообложение:

Ставка налога составляет 4% при сдаче жилья физическим лицам.
Ставка налога составляет 6% при сдаче жилья юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.
Самозанятые освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов, облагаемых НПД.
Самозанятые не обязаны уплачивать страховые взносы и сдавать налоговую отчетность.
Доходы от сдачи жилья в аренду являются объектом налогообложения НПД.

3. Договор аренды:

Сдача жилья в аренду должна оформляться договором аренды (найма) в письменной форме.
В договоре необходимо указать стороны, предмет аренды (адрес, площадь квартиры), срок аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения.
При передаче квартиры арендатору составляется акт приема-передачи, который фиксирует состояние квартиры и передаваемого имущества.

4. Оплата коммунальных услуг:

Если договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, то суммы, возмещаемые арендодателю, не облагаются НПД, так как они не являются доходом от сдачи жилья. Однако, Минфин и ФНС разъясняют, что такие суммы могут облагаться НДФЛ в общем порядке.

5. Ограничения:

Самозанятые не могут применять НПД при сдаче в аренду апартаментов, так как они не относятся к жилым помещениям по Жилищному кодексу РФ.

6. Ответственность за неуплату налога:

Сдача жилья без регистрации в качестве самозанятого или без уплаты налогов может быть квалифицирована как незаконная предпринимательская деятельность.
За ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе предусмотрен штраф в размере 10% от полученных доходов, но не менее 40 000 рублей.
За неуплату или неполную уплату налога предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 20% или 40% от неуплаченной суммы налога.
Также может наступить ответственность за непредставление налоговой декларации.

7. Право собственности:

Право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником.
Если все-таки вы хотите оформить супругу самозанятой и сдавать от ее имени, то между вами должен быть заключен договор аренды, либо агентский договор .

Самозанятый гражданин, действующий на правах агента (поверенного) в отношении распоряжения чужой квартирой, может сдавать эту квартиру в аренду.

8. Правовые основания:

Сдача в аренду жилья:
Собственник жилого помещения имеет право сдавать его в аренду (найм) по договору найма жилого помещения (п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Действия через представителя:
Собственник может предоставить жилое помещение в найм через управомоченное им лицо, например, по доверенности (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Доверенность на сдачу жилого помещения внаем должна быть нотариально удостоверена и содержать соответствующие полномочия представителя (ст. 185 Гражданского кодекса РФ).

Право сдавать имущество: Лицо, не являющееся собственником, может сдавать имущество в аренду, если оно управомочено на это законом или собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды:
Договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

Важные нюансы для агента (самозанятого):

Наличие доверенности:
Для законного распоряжения чужой квартирой и сдачи ее в аренду, самозанятый должен иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой четко прописаны полномочия на заключение договоров аренды и получение арендной платы.

Получение дохода:
Если самозанятый действует как агент, он получает вознаграждение за свои услуги. Важно, чтобы в договоре с собственником было четко определено, кто является получателем арендной платы (собственник или агент) и каков размер вознаграждения агента. Если агент получает всю арендную плату, а затем перечисляет ее собственнику за вычетом своего вознаграждения, это должно быть отражено в договоре.

Ответственность за неуплату налогов:
Если самозанятый не регистрируется и не уплачивает налог на профессиональный доход, он может быть привлечен к административной ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) и к налоговой ответственности за неуплату налогов (ст. 122 Налогового кодекса РФ).

Варианты оформления отношений между собственником и агентом:

1. Агентский договор:

Собственник (принципал) заключает с самозанятым (агентом) агентский договор, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать юридические и иные действия по сдаче квартиры в аренду от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. В этом случае расходы принципала на аренду квартиры, если она предоставляется агенту для проживания, могут учитываться при налогообложении прибыли при соблюдении условий ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 07.11.2022 N 03-03-06/1/107904).
2. Договор поручения:

Собственник (доверитель) выдает самозанятому (поверенному) доверенность и заключает договор поручения на сдачу квартиры в аренду.
Важно: Если самозанятый сдает квартиру, принадлежащую другому лицу, важно, чтобы договорные отношения между ними были четко оформлены, а полномочия агента были подтверждены документально (доверенностью). В противном случае, налоговые органы могут рассматривать полученный доход как доход собственника, а не агента, что может повлечь доначисление налогов собственнику .