Перевод земельного участка из аренды в собственность
Собираемся стройку дома. Есть земельный участок в коттеджном поселке. Земля в аренде у адм города на 49 лет. Выяснилось, что данный земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования.
Сможем ли мы в дальнейшем после постройки дома перевести данный участок из аренды в собственность?
Дата: 01.12.2023 04:55
10
Содержание
Оставьте отзыв о нашем сервисе
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Ч. 10 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации определяет виды зон с особыми условиями использования территорий, в вашем случае это - зона охраняемого военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов. Об этом у Вас имеется непосредственная информация.
По причине того, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории это автоматически налагает ограничение на использование соответствующей части земельного участка.
Допустим Ваш участок полностью попадает в охранную зону, тогда ограничение распространяется на всю его территорию, вне зависимости от вида прав на земельный участок.
Устанавливаемые в таких зонах ограничения использования земельных участков, как правило, не исключают участие соответствующих земельных участков в гражданском обороте, то есть в определенных законом случаях они могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на праве собственности или ином праве.
Но, следует отметить, что, если земельный участок имеет ограничения в использовании в связи с нахождением его в зоне охраняемого военного объекта, следовательно, в случае продажи такого участка такие ограничения сохраняются и должны быть отражены в договоре купли-продажи, дарения и т. д.
Также, если Вы желаете воспользоваться правом на перевод взятого в аренду земельного участка в собственность Вам необходимо обратиться в администрацию города, предоставить пакет документов и заявление по установленному образцу. Процедура осуществляется посредством выкупа земли у администрации города (арендодателя) или ее приватизации.
Таким образом, если Вы собираетесь строить дом на данном земельном участке, Вам необходимо провести согласование и получить разрешение не только по гражданской линии, но и по линии надзорных органов министерства обороны Российской Федерации с обязательным предоставлением документации. Гражданский оборот данных земельных участков разрешен, единственное что будет неотъемлемой частью (обременением) участка это указание на то что он находится в зоне охраняемого военного объекта.
До начала строительства, рекомендую Вам обратиться к представителям военного объекта с целью уточнения возможности, а также предъявляемым с их стороны требованиям для строительства.
Максим Шумский, Правильно ли я понимаю, что нет никаких оснований для отказа нам в переведении участка в собственность, если мы постороим дом по всем нормам?
Так же по запросу на соседние участки ФСБ предоставляло ответ, что "согласование с органом безопасности вопроса о выкупе участка в собственность у администрации города не требуется".
Значит ли это, что проблем с переведением из аренды в собственность у нас не должно возникнуть?
Елена, Я не знал что у Вас есть такой ответ.
Как указано выше, Вы можете начать процедуру перевода участка в собственность и прекращение договора аренды.
Одновременно с этим, участок это земля, а в случае строительства, проведения коммуникаций, всё-таки рекомендую согласовать с надзорными органами министерства обороны РФ.
Выкуп без проведения торгов аренднованного земльного участка (ЛПХ) в собственность. У меня с 2004 года в долгосрочной аренде (49 лет) находится земельный участок площадью 2000 м2 в сельском поселении Адлерского района города Сочи для ведения личного подсобного хозяйства.
На участке мною построен жилой дом общей площадью 273м2 и получено Свидетельство о собственности на этот дом.
Вопрос: могу ли я без проведения торгов выкупить весь участок в собственность или есть какие- то ограничения по максимальной площади выкупаемого земельного участка?
Спасибо
Александр, Случаи выкупа земельных участков без проведения торгов установлены ч. 2 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации. К ним относятся:
1) земельные участки, предоставленные для комплексного освоения территории в соответствии с Градостроительным кодексом;
2) земельные участки, предоставленные некоммерческой организации, созданной гражданами для индивидуального жилищного строительства;
3) земельные участки, предоставленные некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводчества, огородничества, дачного хозяйства
и ряд других оснований.
В п. 10 ч. 2 ст. 39.3. имеется указание, что без торгов могут быть выкупленные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Руководствуясь изложенным, Вам следует выяснить относится ли Ваш участок к границам сельского населенного пункта. Это основное требование. Если относится, то Вы можете его выкупить в свою собственность без проведения торгов. Ограничения по площади законодательством не установлены.
Олег Ларин, Здравствуйте
Как же ограничения по площади законодательством не установлены, если
в соответствии с подпунктом 3 ст. 8 ГрК РФ от 29.12.2004г. №190- Фз (ред. от 03.08.2018г.)в полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности входит утверждение правил землепользования и застройки поселений? А согласно с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город- курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи №202 от 29 декабря 2009г. "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город- курорт Сочи", установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых из земель муниципальной собственности. При этом размер земельного участка, предоставляемого из земель муниципальной собственности, для ЛПХ не может превышать 1200 кв. м.
Александр, То ограничение, о котором Вы говорите, имея в виду п. 12.1. главы 12 Правил землепользования и застройки от 29.12.2009 г. № 202, установлено для земель предоставленных в целях создания объектов капитального строительства, а не для личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Для того, чтобы применять вышеозначенные Правила, необходимо признание Вашего ЛПХ жилой застройкой усадебного типа. Но даже в этом случае ограничение по площади земельного участка не установлено.
На тот факт, что указанные Правила не подлежит применению по отношению к земельным участкам ЛПХ, указывает п. 8.3. главы 8 Правил.
Руководствуясь изложенным, до признания Вашего ЛПХ жилой застройкой усадебного типа Ж- 1 или Ж- 2 (в зависимости от количества этажей дома), установленные нормы главой 13 Правил о предельных размерах земельного участка, не подлежат применению в отношении Вашего земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства.
Земельный участок в аренде (рекреация).
Как можно оформить в собственность земельный участок находящийся в собственности администрации (вид назначения рекреация) сейчас есть договор аренды земельного участка, в договоре не прописано дальнейшее оформление в собственность
Вадим, 8.1. Арендатору устанавливается запрет на заключения Договора субаренды с третьими лицами.
8.2. Арендатор Участка не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено действующим законодательством.
1.2. Участок относится к категории земель: Земли особо охраняемых территорий и объектов.
1.3. Вид разрешенного использования: под строительство базы отдыха; для рекреационных целей.
1.4. Указанный в Договоре вид разрешенного использования Участка является окончательным и изменению не подлежит.
1.5. Границы Участка закреплены в натуре и обозначены поворотными точками на прилагаемой к договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
1.6. Обременение правами третьих лиц: отсутствует.
1.7. На земельный участок распространяются ограничения в использовании: отсутствуют.
Арендатор принимает земельный участок с учетом ограничений по его использованию.
Вадим, Согласно статье 101 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 01.05.2024), земли рекреационного назначения входят в категорию земель населенных пунктов и предназначены для организации зон отдыха, туризма, физической культуры и спорта. Однако если такие участки входят в состав особо охраняемых природных территорий (ООПТ), на них распространяется особый режим охраны и ограничения гражданского оборота (статья 94 ЗК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 27 ЗК РФ, земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, не могут быть переданы в частную собственность, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.
Таким образом, если участок входит в границы ООПТ или на нем размещены объекты, отнесенные к культурному наследию, его приватизация невозможна.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, граждане и юридические лица, арендующие земельные участки, вправе обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность при одновременном соблюдении следующих условий:
- участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте;
- на участке размещен объект капитального строительства, принадлежащий арендатору на праве собственности;
- использование участка соответствует виду разрешенного использования, установленному ПЗЗ.
Решение о предоставлении участка в собственность принимается органом местного самоуправления на основании дискреционных полномочий.
Следует отметить, что в типовых договорах аренды, заключаемых с администрацией, условия о праве выкупа участка, как правило, не предусматриваются. Отсутствие такого условия не препятствует подаче арендатором заявления о выкупе на основании норм ЗК РФ, однако не гарантирует положительного решения, поскольку предоставление участка в собственность осуществляется по усмотрению органа публичной власти.
Согласно ст. 94 и 95 ЗК РФ, земельные участки, входящие в состав:
- федеральных или региональных особо охраняемых природных территорий;
- объектов культурного наследия;
- лесного фонда (в случае расположения лесов на участке);
не подлежат приватизации и могут быть предоставлены только в аренду.
Также стоит учитывать положения ст. 28 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», согласно которым земли в границах заповедников, национальных парков и других ООПТ не подлежат отчуждению.
Пошаговый алгоритм действий арендатора (если приватизация допускается):
1. Проверка статуса участка через ЕГРН и ПЗЗ:
- Входит ли в состав ООПТ, зоны охраны памятников и др.;
- Установлен ли допустимый вид использования, позволяющий размещение существующих объектов.
2. Анализ договора аренды:
Отсутствие условий выкупа не лишает права обратиться с заявлением о приватизации.
3. Подготовка пакета документов:
- Выписка ЕГРН на участок и строения;
- Кадастровый паспорт;
- Правоустанавливающие документы;
- Заявление о выкупе.
4. Подача заявления в администрацию.
5. Регистрация права собственности в случае положительного решения — в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Практические рекомендации:
- Обратитесь в администрацию для получения выписки из ПЗЗ и подтверждения отсутствия охранных ограничений;
- Закажите правовую экспертизу объекта капитального строительства — соответствие ВРИ и статус законности;
- При невозможности приватизации — рассмотрите продление аренды (до 49 лет) в соответствии с ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.