Взаиморасчеты объектом недвижимостью

Здравствуйте, Оксана

Деньги от дольщиков и инвесторов, которые находятся на счетах застройщика, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Условия для этого – ведение раздельного учета доходов и расходов, полученных в рамках целевого финансирования. Эти суммы не нужно включать в налоговую базу по НДС, если строят подрядчики без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика (письма Минфина от 05.06.2019 № 03-03-07/41049, от 16.03.2020 № 03-03-06/1/19527).

В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац 13 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика. (ст. ст. 318-319 НК РФ)

Доход должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ).

Таким образом, при продаже объекта недвижимости и снятии с баланса объекта для передачи его инвестору в качестве возврата целевого финансирования, вы имеете право зачесть в доход стоимость выкупной объекта, а в расходы все затраты, которые вы понесли в процессе строительства документально подтверждённые, без учёта НДС.
Эта разница будет облагаться 20% налога.

НДС рассчитывается отдельно.

С ДДУ связываться не советую, по крайней мере в рамках инвестирования, с эскроу намучаетесь.