Признание права собственности на приобретенный на основании сделки купли-продажи
Признание права собственности на приобретенный на основании сделки купли-продажи, жилой дом. Сделка совершена в простой письменной форме, путем составления продавцом расписки в получении денежных средств за проданный дом.
Фактические обстоятельства дела
28.10.1998 года, гражданин A продает гражданину Б жилой дом, расположенный по адресу: N область, Александро-Невский район, д. Адрес, дом 23. Сделка совершена в простой письменной форме, путем составления продавцом расписки в том, что он: « … получил деньги от Б проживающего в д. Адрес, в сумме 9 тыс. рублей (девять тысяч) за проданный дом».
16.11.2013 года, Б продает указанный выше дом, гражданке В. Аналогично первой, сделка также совершается в простой письменной форме, путем составления продавцом расписки в том, что он: «… получил деньги от В проживающей в Ал-Невском р-оне ул. Солнечная, в сумме 45 тыс рублей (сорок пять тысяч рублей) за перепроданный дом».
19.05.2014 года, Б дает В новую расписку в том, что он: «…получил деньги от В проживающей в Ал-Невском р-оне ул. Солнечная, в сумме 70 тысяч рублей (семьдесят тысяч рублей) за перепроданный дом».
16.05.2016 года, В продает данный дом Г. Сделка также совершается в простой письменной форме, путем составления продавцом расписки в том, что она: «…получила от Г проживающей по адресу д. Адрес д.32 кв.2 часть денег за перепроданный дом (д. Адрес, д.23) в сумме 50 000 руб (пятьдесят тыс. руб. 00 коп.)».
Вместо В., расписка подписана Д. Сведения о наличии у Д. соответствующих полномочий отсутствуют.
31.07.2016 года, расписка дополнена фразой: «Получил сумму оставшуюся 40 000 руб. (сорок тысяч рублей)», за подписью Д.
16.05.2016 года, В составляет новую расписку в том, что она: «…получила от Г проживающей по адресу д.Адрес д.32 кв.2 часть денег за перепроданный дом (д. Адрес, д.23) в сумме 50 000 (прописью пятьдесят тысяч руб. 00 коп)».
Существенными, имеющими значение для дела, являются следующие обстоятельства:
- Договор купли-продажи сторонами сделки не заключался;
- Жилой дом был возведен до вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации;
- Государственный кадастровый учет в отношении жилого дома не проведен, государственная регистрация права на продаваемый жилой дом соответственно, также не проводилась;
- Постановка на кадастровый учет земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, была проведена 15.12.2004 года;
- Право собственности на участок, согласно информации полученной из Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) не зарегистрировано.
Правовые основания признания права собственности, правовой статус объекта недвижимости:
В силу ст.218 ГК РФ, лица приобретшие имущество на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества, являются собственниками этого имущества.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает, согласно ст.223 ГК РФ, с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из содержания приведенных, взаимосвязанных норм следует, что приобретенное имущество, переходит во владение покупателя в момент исполнения условий сделки, в соответствии с достигнутым между собственником и приобретателем соглашением. Отсутствие государственной регистрации перехода права не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. Вместе с тем, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации перехода права, сохраняется за бывшим собственником. При таких обстоятельствах, покупатель, являясь законным владельцем недвижимого имущества осуществлять какие-либо распорядительные действия в отношении этого имущества, не вправе.
В рассматриваемой ситуации, все продавцы жилого дома совершали сделки, не являясь его собственниками, соответственно, приобретатели не могли стать собственниками дома, независимо от действительности совершенных сделок.
Кроме того, расписка в получении денежных средств, как следует из содержания положений ст.14 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», не может служить основанием для государственной регистрации прав на приобретенную недвижимость.
Однако в том случае, если расписка обладает признаками договора купли-продажи недвижимости, суд может признать сделку купли-продажи состоявшейся и признать право собственности на эту недвижимость. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения ГК РФ относит цену недвижимости, порядок и сроки его передачи, перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением, данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе точный адрес расположения жилого помещения, с указанием этажа, кадастровый номер, общую площадь.
Таким образом, расписка, составленная В содержащая лишь фразу: «…получила от Г часть денег за перепроданный дом (д. Адрес, д.23) в сумме 50 000 (прописью пятьдесят тысяч руб. 00 коп)», не соответствует требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи жилого помещения.
Ситуация осложняется тем обстоятельством, что в отношении жилого дома, не проводилась государственная регистрация недвижимости (кадастровый учет). Между тем, к недвижимым вещам, ст.130 ГК РФ, относит именно те жилые помещения, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом, спорный жилой дом не может относиться к объекту гражданских прав, что исключает возможность его перехода от одного лица к другому.
Неизвестен также, правообладатель земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом. Земельный участок состоит на кадастровом учете, однако право собственности на него не зарегистрировано.
В случае если данный участок принадлежит А. (первый продавец дома) на праве пожизненного наследуемого владения, он как владелец земельного участка, был вправе создавать на нем недвижимое имущество.
В случае если информация о праве, на котором А. владеет участком, отсутствует он, согласно п.9.1 ст.3 Закона РФ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», считается предоставленным ему на праве собственности.
Как в первом, так и во втором случае, А. в силу ст.ст. 218, 226 ГК РФ, приобретает право на возведенное на таком участке строение. Поскольку земельный участок, на котором расположен жилой дом, отнесен к землям населенных пунктов, с целевым назначением – для ведения личного подсобного хозяйства, он может быть использован для жилищного строительства.
Практические рекомендации по решению вопроса:
А. необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с просьбой о предоставлении заверенной копии правоустанавливающего документа на земельный участок. Это может быть распоряжение, акт, свидетельство или другой документ.
В случае отказа в предоставлении правоустанавливающего документа или его отсутствии, следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок. Ответчиком по иску является администрация муниципального образования.
На основании полученного правоустанавливающего документа или вступившего в силу решения суда провести государственную регистрацию права, на котором А. владеет земельным участком.
Далее А. следует обратиться в суд, с заявлением о признании права собственности на возведенный на данном участке жилой дом. Иск о признании права, подлежит удовлетворению, поскольку права на жилой дом никогда не были зарегистрированы и возникли у А. до вступления в силу Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
На основании вступившего в силу решения суда осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.
Заключить договор купли-продажи жилого дома между А. и Г.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом.
Подробные разъяснения, с учетом нюансов сложившейся ситуации, Вы можете получить, обратившись к квалифицированным юристам нашей компании.
