Оценка сделки с недвижимостью
Клиент обратился на сайт за правовой помощью по вопросу приобретения недвижимости у организации и может ли он самостоятельно заказать межевание земли, учитывая что всё куплено по банкротству и не перейдут ли земля и недвижимость муниципалитету.
Клиент был проконсультирован следующим образом:
«С 2019 года межевание земельного участка является обязательным. Если в договоре купли-продажи указать только здание, а сам земельный участок не указывать, то Вы купите только само здание. Земельный участок в таком случае остаётся в собственности у продавца. Самостоятельно в таком случае заказать межевание и выделить участок в собственность Вы сможете только при наличии доверенности от продавца. Вот это и есть основная проблема. Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 ГК РФ предусматривают правило, что земельный участок следует за судьбой здания, а не наоборот.
Поэтому, если собственник передаст участок земли муниципалитету, права на здание в муниципалитет не перейдут. Вы останетесь собственником, но вынуждены будете заключить договор аренды земельного участка во избежание излишних судебных споров с муниципалитетом.
Относительно того, кто должен быть указан в качестве продавца земельного участка, зависит от того, проводилась ли оценка стоимости земельного участка при передаче его в уставной капитал ООО. Если проводилась, то продавцом должно быть указано ООО в лице его арбитражного управляющего. Насколько я Вас понял, банкротом признано это общество с ограниченной ответственностью. Если же таковая оценка не проводилась, то возникают сложности, связанные с тем, что необходимо для начала признавать такую сделку недействительной по ст. 168 ГК РФ, а затем через арбитражный суд уменьшать сумму уставного капитала ООО. Это вновь пересматривать дело по банкротству по вновь возникшим обстоятельствам (ст.ст. 309-311 АПК РФ).
Советую настаивать на том, чтобы межевание провел именно продавец недвижимости и земельного участка, а доверенность на постановку земельного участка на кадастровый учет оформил на Вас. Это согласуется с Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 г. № 305-КГ17-877, в котором сделан вывод о том, что «в аренду предоставляются земельные участки с кадастровыми номерами». Также в этом Определении прямо изложено, что необходимо для передачи земельного участка.
Несколько по иному, если данное недвижимое имущество является предприятием, тогда руководствоваться следует ст. 559 ГК РФ в кооперации со ст. 132 ГК РФ, согласно положениям которых предприятие продается как имущественный комплекс, в который входит и земельный участок, в том числе.».
Был выработан план действий: правовой анализ документов – сопровождение сделки купли – продажи недвижимости у организации – при необходимости представительство интересов в Арбитражном суде.
Вывод: Процесс купли продажи недвижимости у организации (здание, земля), тем более, когда требуется межевание, процесс очень сложный и простому человеку без помощи юриста не обойтись.
Перед тем как совершать сделку, особенно если вопрос сложный, нельзя экономить на услугах юриста. Кто как не юрист сможет сделать работу в полном соответствии с законодательством и с минимизацией рисков в виде судебных последствий.
Подробные разъяснения, с учетом нюансов сложившейся ситуации, Вы можете получить, обратившись к квалифицированным юристам нашей компании.
