Продажа по переуступке квартиры, купленной по ДДУ с использованием материнского капитала
Дискуссия — Сделки с недвижимостью
Здравствуйте, возникла необходимость продать 1 ком. квартиру по переуступке, но дом ещё не сдан, хотя акт передачи подписан. У меня, как единственного собственника есть обязательство о выдаче долей в этой квартире всем членам семьи(нас 6 человек из них 4 детей), но... продав квартиру до её сдачи, получается, что я не выполню обязательства по выделению долей в Этой квартире всем членам семьи. Риэлтор предлагает такую схему: 1. внести детей и мужа в ДДУ и зарегистрировать в рег. палате, 2. Получить разрешение РОНО на продажу этой квартиры с условием перечислить детям деньги на их счёт, 3. оформить продажу квартиры, с внесением денег на счета детям, в рег. палате. Хочу узнать насколько это правомерно и законно? И что в таком случае, меня ждёт в будущем, с мною данным обязательством о раздаче долей? (Знаю, что оно лежит в ПФР до поры , до времени). Спасибо.
Дата: 24.06.2018 09:22
17
Задать вопрос онлайн
Получите ответ на вопрос
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
Содержание консультации
В консультации принимали участие
Спасибо, здесь все четко и ясно пошагово прописано, все стало понятно. благодарю
Зульфия, отзыв на консультацию
Оставьте отзыв о нашем сервисе
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Зульфия
Поставленный Вами вопрос актуален в нынешнее время и заслуживает внимания.
По изложенной ситуации схема, предложенная риэлтором, в принципе, приемлема, но потребует времени и терпения.
При этом, прошу принять к сведению, что разрешение потребуется от органов опеки, которое они выдадут только при наличии на счетах детей денежных средств до купли- продажи квартиры. То есть не потом, а до совершения сделки.
Анатолий Ставский, В жизни многое приемлемо, и приемлемость схемы понятна, и даже наличие средств на счету детей вроде не обязательна, а на поставленный вопрос ответа я не услышала... Меня смущает факт того, что детей предлагается вписать в ДДУ до сделки(продажи квартиры, а покупать мы не думаем пока), но... ведь это не означает, что я выделяю детям доли?... И меня волнует больше вопрос, могут ли возникнуть претензии со стороны ПФР в отношении взятого мной обязательства о выделении долей в конкретно купленной квартире, ведь в реальности , я обязательство не выполняю, а заменяю его на перечисление средств на счета детей. А вдруг со временем, посчитают сделку не действительной, т. к. мое обязательство у них висит? РОНО и ПФР между собой не связаны, но в случае невыполнения обязательства, этим займётся прокуратура. Хочу обезопасить себя и семью от этого.. Прошу прояснить законность схемы ( если возможно со ссылками на закон). Благодарю за ответ.
Зульфия, Возможно, мы не всё поняли из вашего сообщения, тогда дополните, пожалуйста, ваш вопрос и консультация будет более предметной и точной. А лучше - сформируйте чётко вопрос, на который Вас не удовлетворил ответ, чтобы потом нам не дополнять ответы с учётом новых оговорок.
Зульфия, Бюджетные средства просто изымут и вернут в бюджет как использованные не для покупки жилья, пусть это будут маткапитал или соцвыплаты, или субсидия... а второй раз дадут или нет - не знаю...
В случае заключения договора переуступки, Вам необходимо знать, что Вы, как продавец, не несете ответственности за застройщика, и в случае нарушения сроков, качества строительства расторгнуть договор переуступки нельзя, а требовать неустоек и компенсации покупателю придется от застройщика, при этих обстоятельствах Вы защищены законом.
Следуем далее, по этим же причинам переуступка должна быть согласована с застройщиком, и от него требуется письменное разрешение на такую сделку. Договор долевого участия, права которого переуступаются, и сам договор переуступки подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
В Вашем случае для оплаты ДДУ Вы воспользовались средствами материнского капитала, соответственно Вашей обязанностью было предоставление в ПФР оригинала нотариально заверенного обязательства по выделению долей детям, которая Вами была исполнена. В данном документе закрепляется обязательное условие, что родители обязуются оформить принадлежащую им квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в свою собственность и в собственность своих детей в шестимесячный срок с даты ввода дома в эксплуатацию, т. е. оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства. Если же Вами принимается решение приобрести другую квартиру, то необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае Вас могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.
Если обязательство не исполнено, такую сделку в последствии можно оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места: у покупателя забирают квартиру, а сторона, не исполнившая обязательств, возвращает деньги. Истцом может быть любое заинтересованное лицо: Пенсионный фонд, прокуратура или достигший совершеннолетия ребенок, которому не выделили долю.
Для того чтобы провести данную сделку, Вы обязаны выделить доли именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал, при этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала. Это происходит после подписания акта приема- передачи квартиры, что в Вашем случае уже произошло. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки. Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр, иначе Вам будет отказано в регистрации сделки.
После того как Вы переоформите жилье, приобретенное с участием материнского капитала в соответствии с требованиями ПФР, Вы имеете право законно продать его. Но, как я писала выше, Вам необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП), которые обязаны следить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:
с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца, причем средства должны поступить в банк до подписания договора купли- продажи.
Юлия Петрова, А если ещё не была акта приёмки?
Зульфия, моя позиция полностью совпадает с ответом, изложенным выше коллегой.
ПФР контролирует выделение долей, согласно нотариального обязательства, в том жилье, на приобретение (строительство или улучшение жилищных условий) которого ПФР выделил средства в рамках распоряжения материнским (семейным) капиталом.
Вот поэтому Вам и предложено риэлтором ввести детей в ДДУ, что и будет являться исполнением обязательства.
Органы опеки, которые возможно в Вашем городе входят в структуру РОНО, стоят на страже и защите прав и интересов несовершеннолетних детей. Они не следят за тем, чтобы имущество детей не было продано, передано, переуступлено, подарено и т. д.
Следовательно, при совершении сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей, необходимо получить разрешение от органов опеки.
Получить такое разрешение можно только при предоставлении информации о приобретении детям равноценного имущества по другому адресу либо обеспечение равнозначной суммы на счете детей.
И не имеет значения намереваетесь ли Вы в последствии приобретать другое жилье себе или нет. Закон защищает имущество несовершеннолетних, на приобретение которого и выделялись средства из ПФР.
Анатолий Ставский, Здравствуйте, у меня похожая ситуация, хочу переуступить другому человеку еще не сданную, не построенную квартиру, купленную в кредит по договору ДДУ и за которую еще кредит не выплачен, нотариальное обязательство делал, у меня еще есть 2 квартиры в старых домах, могу ли я двум своим детям выделить доли в этих старых квартирах в счет обязательств по выделению долей в квартире купленной по ДДУ? Или органы опеки на это не пойдут и потребуют деньги на счета детей отправить и в какое- то новое жилье только потребуют доли выделять?
Иван, Органы опеки и попечительства на это не пойдут.
Что касается продажа квартиры по переуступке в ипотеке – практически это возможно.
Сразу же прошу принять к сведению, что ипотека на переуступку прав по ДДУ будет недоступна если в условиях договора есть запрет на отчуждение квартиры в течение определённого времени после постройки либо до момента полного погашения кредита.
Как вариант (пошагово):
- получаете деньги от покупателя;
- оплативаете ипотеку полностью;
- снимаете обременение с квартиры;
- получаете оставшуюся часть.
В этом случае покупатель не защищён юридически, поскольку ему придётся ждать снятия обременение и переоформления документов...
Рекомендую Вам попытаться продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором. Другими словами - при участии в сделке банка, который выдал Вам ипотечный заем.
Вы существенно поможете дать более полную консультацию своими дополнительными и уточняющими вопросами.
Анатолий Ставский, Здравствуйте, то есть на счета детей надо перечислить суммы равнозначные долям в квартире купленной по ДДУ, а не суммы равнозначные полученному материнскому капиталу? Так? В моем случае это вообще нереально, так как суммы большие будут, даже если бы и были деньги заморозить их до совершеннолетия детей идиотизм был бы.
То есть остается ждать когда детям исполнится 18 лет и получения с них заявлений, что доли от меня им не нужны?
Иван, В силу ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 № 256-ФЗ (см. последнюю редакцию), разрешается определять размер долей по соглашению между членами семьи.
Рекомендую вам оформить в собственность несовершеннолетних детей доли в размере пропорциональном размеру МСК (материнского (семейного) капитала) в соотношении между всеми членами семьи.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016, сказано, что доли в праве собственности на жильё, которое приобретено с использованием средств МСК, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, но не на все средства, за счёт которых было приобретено жилище.
Таким образом, ваши доли, как родителей и детей, в праве собственности на квартиру, приобретённую исключительно за счёт средств МСК, являются равными.
Вы можете ДДУ заключить лишь на себя, и официально оформить нотариальное обязательство о том, что в течение 6-ти месяцев после регистрации права собственности на квартиру Вы выделите доли жене и детям.
Анатолий Ставский, Здравствуйте, спасибо за ответ, подскажите пожалуйста, что Вы называете "снимаете обременение с квартиры"? То, что мне придется сумму невыделенных долей на счета детей (по согласованию с органами опеки) отправить или что?
Иван, В данном диалоге под "снимаете обременение с квартиры" я подразумеваю снятие обременения на недвижимость.
Обременение на квартиру — это частичное владение собственностью иным физическим или юридическим лицом, а это существенно ограничивает права собственника квартиры.
Прошу принять к сведению, что обременение на квартиру может накладываться в разных ситуациях, в т. ч. - в результате кредитных обязательств (например: при покупке квартиры либо доли недвижимости в ипотеку).
Добрый день, подскажите хотим продать квартиру, купленную по ДДУ (по переуступке) в которую вложены средства мат. капитала. Квартира ещё не сдана, но ипотека полностью выплачена. И купить уже готовую квартиру большей площади с использованием ипотечных средств. Можно ли это сделать? Какие действия? Спасибо
Ольга, Добрый день, Ольга!
Для того, чтобы продать квартиру приобретенную с помощью материнского капитала Вам необходимо получить разрешение органов опеки.
Для этого Вам потребуется с помощью документов подтвердить: 1) что жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) Они получат в новом жилье долю не меньше, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.
Соответственно, Вы должны:
1. Получить согласие от органов опеки на проведение данной сделки;
2. Найти покупателя;
3. Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры (т. к. она ещё не сдана);
4. Совершить сделку;
5. Зарегистрировать в Росреестре;
6. Уведомить застройщика;
7. Получить деньги;
8. Подать налоговую декларацию.
Ирина Донскова, Ольга добрый день, подскажите реально практические случаи в москве, хочу купить квартиру по дду с использованием мат капиталла, потом продать по договору переуступке, стоит ли заморачиваться или влипну в сложности с продажей? спасибо
Ирина Донскова, Добрый день! А как в таком случае получить разрешение от органов опеки, если продаваемая квартира ещё не достроена, и доли детям выделить физически нельзя?