Продление договора аренды земли

Галина, Уточните, пожалуйста, приходило ли вам от администрации извещение о продлении/не продлении договора аренды?

Кроме этого, прошу уточнить: устно или письменно вам был ответ, что полномочия не разграничены и в их компетенцию не входит распоряжение такими земельными участками?

Галина, Извещение о продлении или не продлении договора аренды из администрации не приходило
ответ о разграничении полномочий дали в письменном виде

Галина, Здравствуйте, Галина!

Ваша ситуация сложная, но не безнадежная.

Тут можно использовать статью 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (см. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14- ФЗ (в последней редакции).

Дело в том, что если ни одна из сторон в письменной форме не уведомила другую сторону о прекращении договора аренды либо существенных изменений его условий, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Анатолий Ставский, Извещение о продлении или не продлении договора аренды из администрации не приходило
ответ о разграничении полномочий дали в письменном виде

Галина, Ваше дополнение получено и рассмотрено.

Моя позиция совпадает с ответом, изложенным выше коллегой.

Прошу принять к сведению, что если дело дойдёт до суда, что суды имеют такую практику и признают подобные договоры пролонгинованными на неопределённый срок на тех же условиях. Следовательно, надо проверить, направлялось ли письменное уведомление со стороны Арендодателя в адрес Арендатора о прекращении действия договора. Если нет, значит имеет место быть пролонгация и указанный договор считается действующим.

Галина, Галина, имейте ввиду, что договоры, заключённые на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат. При этом на них полностью распространяется действующее законодательство Российской Федерации и в частности требования Гражданского кодекса РФ.

Анатолий Ставский, Письменного уведомления со стороны Арендодателя точно не было. Не совсем понятно, почему тогда при обращении в администрацию не применяется ст. 621 ГК или это связано с тем , что земли не разграничены между органами муниципальных образований и органами гос. власти и новый договор должен заключаться в управлении земельными ресурсами республики
на что можно мотивированно сослаться
применима ли в данном случае ст. 39.6 Земельного кодекса
п. 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:,
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Собственность на объект незавершенного строительства не оформлена, просто имеется недостроенный дом.

Галина, Галина, рекомендую ознакомиться с содержанием Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями), а также Письма Росимущества от 22.12.2016 N ДП- 03/53391, где подтверждается то, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Галина, Вам были предоставлены консультации в рамках поставленного Вами вопроса.

Добавлю следующее: если письменного уведомления со стороны Арендодателя точно не было, то настоятельно рекомендую внимательно прочесть ответ Ольги Викторовны, в котором сказано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Анна, Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения установлена ст. 9 Федерального закона  от 24.07.2002 г. № 101- ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно ч. 3 ст. 9 поименованного Закона срок аренды может составлять от 3- до 49- ти лет. Исключение, если арендуется только для сенокошения и выпаса скота. Тогда только до трех лет может быть заключен договор аренды.

Согласно ч. 5 ст. 9 поименованного Закона, по истечении договора аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Руководствуясь изложенным, если отсутствуют неустранимые нарушения при использовании данного земельного участка сельскохозяйственного отношения и за один месяц (принимается как 30 календарных дней) до истечения срока аренды подано официальное заявление о заключении нового договора, то Вы действуете правильно, заключая новый договор аренды, а не через дополнительное соглашение.

Олег Ларин, Правильно я понимаю , что мы должны заключить новый договор .
Доп соглашение не будет иметь силы ?

Анна, Да. Вы совершенно правильно понимаете.

Но есть ещё вариант: заключить новый договор аренды сроком на 49 лет с указанием в договоре условия, что при выплате выкупной цены, данный земельный участок сельскохозяйственного назначения передаётся в собственность арендатора.

Олег Ларин, Скорее всего пайщики не пойдут на такой срок , их устраивает 5 лет максимум 10 лет .
Мой руководитель настаивает на доп. соглашение , так как не уверен в подписании нового договора , на какую статью можно ссылаться что бы уверенно ему объяснить ?

Анна, Ссылайтесь на вышеуказанную статью 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и на тот факт, что подобные земли являются ограниченными в обороте, согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Олег Ларин, Спасибо Вам !

Анна, Рад был помочь в разрешении казуса.

Олег Ларин, . Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Анна, Указанная Вами статья ГК РФ неприменима ввиду того, что сельскохозяйственные земли являются землями, ограниченными в обороте.

Олег Ларин, Все ссылаются на п. 2 ст 621 ГК РФ и п. 2 ст. 610 ГК РФ , меня это вводит в заблуждение.

Анна, Вам главное твёрдо стоять на том, что сельскохозяйственные земли- это земли, ограниченные в обороте. Здесь только заключение договора на новый срок.

И тогда "все" не будут вводить Вас в заблуждение.

Так как, если Вы вместо заключения договора на новый срок заключите дополнительное соглашение, Вы тем самым нарушите право других лиц неограниченного круга на получение данной земли через торги.

Лариса, Если по договору аренды земельный участок передан Вам под ИЖС, то в соответствии с целевым назначением должен застраиваться.

Указанное условие прописывается при заключении договора об аренде. Если условие договора о застройке Вами соблюдается, соответственно срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться автоматически либо по взаимной договоренности.

Одновременно с этим следует отметить, что аренда земельных участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при следующих условии:

- если строительство не было санкционировано;

- категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;

- работы так и не были начаты;

- участок используется не по назначению.  

Таким образом, если Вы соблюдаете условия договора и у Вас готово к регистрации капитальное строительство тогда Вам нет необходимости продлять договор т. к. он продляется автоматически и можно начинать процесс регистрации созданного объекта недвижимости.