Признание сделки купли-продажи участка недействительной
Добрый день.
Ситуация в следующем: 3 месяца назад купил земельный участок (дача), принадлежавший продавцу на основании свидетельства о наследстве.
На момент продажи продавец был разведен. На сегодня выясняется, что у продавца большой долг по алиментам и его бывшая жена собирается оспорить сделку.
Подскажите пожалуйста, насколько это реально и как мне минимизировать риски, т. к. получить обратно деньги будет проблематично, плюс в участок уже вложены собственные средства.
Спасибо.
Дата: 29.08.2016 13:54
3
Оставьте отзыв о нашем сервисе
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Александр
Не вижу повода для Вашего беспокойства, так как сделка была заключена в рамках законодательства. Данный участок (дача) являлся собственностью только наследника (согласно статье 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов в качестве наследства является только его собственностью, а не совместно нажитым имуществом), то есть при заключении сделки не было необходимости получать согласие на продажу остальных членов семьи. Что касается задолженности продавца по уплате средств на содержание несовершеннолетних детей (алиментов), то вы не смогли бы заключить договор купли- продажи, если бы на тот момент судебным приставом был бы наложен арест на имущество должника. Вы являетесь добросовестным покупателем, а значит у бывшей супруги продавца не найдется оснований для признания в судебном порядке сделки оспоримой или недействительной.
Минимизация возврата средств при признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной
Земельный участок получен по наследству решением суда против администрации населенного пункта (признание собственности в порядке наследования).
Выиграны суд первой инстанции, апелляция и кассация, но впереди возможно (именно пока только возможно) обращение ответчика в Верховный суд.
И в данный момент (пока обращение в Верховный суд не подано, и мы не знаем будет-ли оно подано) на участок есть покупатель.
Важно: стороны однозначно заинтересованы в сделке именно сейчас (ждать решения ВС РФ не вариант по разным причинам)
Интересует: что надо включить в оформление сделки, чтобы в случае если Верховный суд все-таки будет, и его решение будет негативным для Продавца, не пришлось возвращать Покупателю средства большие чем сама сумма сделки (т. е. не возвращать якобы упущенную выгоду, якобы сделанные вложения, банковские проценты и т. д.)
Готовы оплатить по взаимной договоренности не общее описание темы, а именно полноценное решение задачи (со ссылками на нормативы или практику).
Андрей, Нормативно-правовое обоснование и рекомендации при недействительности сделок
1. Нормативно-правовое обоснование:
1.1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
- ст. 166 ГК РФ: сделки могут быть признаны недействительными в силу признания их таковыми судом (оспоримые сделки) или независимо от такого признания (ничтожные сделки).
- ст. 167 ГК РФ: при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре — возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция).
- ст. 168 ГК РФ: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения или сделка должна быть ничтожной.
- ст. 169 ГК РФ: сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
- ст. 179 ГК РФ: недействительность сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
- ст. 10 ГК РФ: не допускается злоупотребление правом в обход закона с противоправной целью.
- ст. 196, 181 ГК РФ: определяют сроки исковой давности для оспаривания сделок и применения последствий их недействительности.
1.2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ:
- Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», п. 8: сделка, совершенная в обход закона с противоправной целью, может быть признана недействительной на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.
- Постановление Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016 г. «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок», подчеркивающее необходимость добросовестного поведения сторон и детализирующее особенности применения последствий недействительности сделок.
- Постановление Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 г. (в актуальной редакции) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - содержит важные положения о сделках с недвижимостью.
- Постановление Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п. 43-45: раскрываются принципы толкования договорных условий.
1.3. Актуальная судебная практика:
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.01.2022 № 5-КГ21-149-К2: о последствиях недействительности сделки с недвижимостью и порядке применения реституции.
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.06.2021 № 5-КГ21-82-К2: суд указал, что покупатель не вправе требовать компенсации за вложенные средства в недвижимость, если знал о рисках оспаривания сделки.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.04.2022 № 305-ЭС21-25828: о применении двусторонней реституции при недействительности сделки и объеме возвращаемого имущества.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22.06.2023 № 305-ЭС22-25867: о договорных ограничениях ответственности сторон и пределах свободы договора.
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2022 по делу № А40-156789/2021: закреплен принцип осведомленности сторон о правовых рисках сделки как основание для отказа в удовлетворении требований сверх возврата уплаченных средств.
2. Рекомендации по включению условий в договор купли-продажи:
Для минимизации рисков продавца в случае признания сделки недействительной, в договоре купли-продажи следует включить следующие пункты:
2.1. Ограничение ответственности продавца "В случае признания настоящего договора недействительным на основании судебного акта, вступившего в законную силу, Продавец обязуется возвратить Покупателю исключительно сумму, фактически уплаченную за передаваемый земельный участок, без компенсации каких-либо иных расходов, в том числе, но не ограничиваясь: упущенной выгоды, процентов по кредитам, стоимости улучшений, произведенных на земельном участке, затрат на юридическое сопровождение и иных убытков. Настоящее условие не применяется в случае умышленных противоправных действий Продавца."
2.2. Осведомленность покупателя о рисках "Покупатель подтверждает, что ему разъяснены все обстоятельства, связанные с возможным обжалованием судебных актов, на основании которых Продавец приобрел право собственности на земельный участок, а также потенциальные риски признания настоящего договора недействительным. Покупатель соглашается, что он осознает и принимает указанные риски, отказываясь от каких-либо требований, выходящих за пределы возврата уплаченной суммы."
2.3. Условие о возможном признании сделки недействительной "Стороны пришли к соглашению, что в случае признания настоящего договора недействительным по решению суда, возврат денежных средств Покупателю осуществляется исключительно в размере фактически уплаченной суммы, без учета каких-либо дополнительных требований со стороны Покупателя. При этом указанное условие не исключает выплату процентов за пользование денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ с момента вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной."
2.4. Условие о депонировании части суммы "По соглашению сторон, часть суммы в размере ___________ рублей, подлежащей оплате по настоящему договору, депонируется на эскроу-счете в ___________ (наименование банка) в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ [или: на депозите нотариуса ____________ (ФИО) в соответствии со ст. 327 ГК РФ] до истечения срока возможного обжалования судебных актов, связанных с признанием права собственности Продавца, а именно до ____________."
2.5. Срок возврата денежных средств "В случае признания настоящего договора недействительным, возврат денежных средств Покупателю осуществляется Продавцом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта. За нарушение указанного срока Продавец уплачивает неустойку в размере 0,1% от подлежащей возврату суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от общей суммы договора."
2.6. Условие о нотариальном удостоверении "Стороны соглашаются, что настоящий договор подлежит нотариальному удостоверению. Во время удостоверения договора нотариус разъясняет Покупателю правовые последствия включенных в договор условий об ограничении требований при недействительности сделки, что подтверждается соответствующей записью нотариуса."
3. Процессуальные рекомендации:
3.1. Документальное подтверждение осведомленности Целесообразно подготовить отдельный документ (приложение к договору), в котором детально описать все риски и возможные последствия признания сделки недействительной, и получить письменное подтверждение от Покупателя о том, что данная информация ему разъяснена и понятна.
3.2. Видеофиксация процедуры подписания Рекомендуется осуществить видеозапись процедуры подписания договора, в ходе которой Продавец разъясняет Покупателю все существенные условия, особенно касающиеся ограничения ответственности, а Покупатель подтверждает свое согласие с ними.
3.3. Юридическое сопровождение сделки Привлечение квалифицированного юриста при подписании договора, который может выступить свидетелем добровольного принятия сторонами условий договора и разъяснения всех правовых последствий.
3.4. Учет сроков исковой давности Рекомендуется включить в договор информацию о сроках исковой давности для оспаривания сделки (1 год для оспоримых сделок, 3 года для применения последствий недействительности ничтожной сделки), чтобы Покупатель был проинформирован о временных ограничениях для защиты своих прав.
4. Заключение
Предложенные формулировки позволят снизить риски продавца, ограничив его ответственность преимущественно возвратом суммы сделки, и существенно уменьшить возможные требования со стороны покупателя о компенсации убытков. Эти условия соответствуют актуальной судебной практике Верховного Суда РФ, который неоднократно подтверждал возможность ограничения ответственности при недействительности сделки, если стороны были осведомлены о рисках.
Важно учитывать, что суд может признать недействительными отдельные условия договора, если они:
1. Полностью освобождают сторону от ответственности за умышленное нарушение закона
2. Существенно нарушают баланс интересов сторон
3. Противоречат императивным нормам гражданского законодательства
Поэтому рекомендуется формулировать условия договора с учетом принципа добросовестности и разумности, сохраняя минимальные гарантии для покупателя, предусмотренные законом.