Налоговый вычет с продажи квартиры

Дискуссия — Налоговый вычет

Здравствуйте! Я хочу продать квартиру, которой владею с 07.07.2017 г. Чтоб обойти 13% налог с продажи, правомерно ли будет мое следующее действие: я оформляю дарственную на половину квартиры на маму, в таком случае каждая из половин будет стоить по 1 млн. руб (не облагающихся налогом). При этом надо ли маме вступать в право собственности на свою половину квартиры.

Дата: 02.08.2017 11:10

Задать вопрос онлайн
Получите ответ на вопрос
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.

В консультации принимали участие

Ответы экспертов

Здравствуйте, Ирина

Вы можете, конечно, осуществить то, о чем написали. При этом, конечно, вашей маме придется оформить переход права собственности доли в квартире на себя перед тем, как продавать квартиру.
При этом, чтобы получить вычет по каждой доле, нужно будет продавать эти доли по разным договорам, а не одним или по крайне мере продавать квартиру не как единый объект, а как доли.
А это значит, что у вас будут значительные расходы на совершение нотариальных действий у нотариуса, к которому придется обращаться в силу обязательности удостоверения сделок с долями в нотариальном порядке, тогда как при продаже квартиры вами единолично у нотариусу можно будет вообще не обращаться.
Просчитайте затраты на нотариуса и свои выгода при применении одного / двух вычетов по 1 млн. руб.
Кроме того, если квартира получена вами не безвозмездно (куплена, приобретена по ДДУ), то вы можете получить вычет в размере расходов, понесенных на ее приобретение (в пределах 2 млн. рублей).

  • 2017-08-10 20:15:21
  • В ответе ошибка?

Налоговый вычет при продаже квартиры, которая использовалась некоторое время в коммерческих целях

В 1998 г. Я купил квартиру в Москве, находясь в браке. Затем брак был рассторгнут, раздела имущества не производилось. В 2013 г. я зарегистрировал ИП (УСН 6%, без работников), подавал заявления об освобождении от уплаты налога на имущество физ. лиц, используемого в предпринимательской деятельности. Все налоги и обязательные платежи уплачены. Сейчас с бывшей супругой решили продать квартиру, разделив полученные деньги пополам (закреплено в договоре купли- продажи квартиры). Имею ли право на налоговый вычет или же у меня возникает налогооблагаемая база по уплате 13% НДФЛ (если да, то в каком объеме) ? Возможно ли каким- то образом все таки надеяться на вычет? Спасибо

Андрей — 2017-10-15 12:06:50

Андрей

Если Вы на момент продажи имущества, которое находится в собственности более 3 лет, уже утратили статус ИП, но ранее это имущество использовалось в Вашей предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи Вашей части квартиры подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно- расходную» УСНО, Вы, как предприниматель переносили стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОСп. 16, разд. VIII Порядка, утв. Приказом Минфина от 13.08.2002 № 86н/БГ- 3-04/430. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие- либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы”.

Соответственно, весь доход от продажи Вашей части квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%.

  • 2017-10-15 12:53:05
  • В ответе ошибка?

Андрей

Здравствуйте, Андрей!

Согласен с ответом коллеги. От себя добавлю следующее:

Согласно норм действующего законодательства Российской Федерации, каждый гражданин, в том числе и который был зарегистрирован как ИП, имеет право рассчитывать на налоговые вычеты.

При этом, такая процедура требует учесть некоторые нюансы.

Прошу принять к сведению, что отчуждение имущества, которое находится в собственности гражданина, должно сопровождаться оплатой соответствующих налоговых сборов. В соответствии с нормами действующего налогового законодательства, сделка по отчуждению имущества сопровождается оплатой НДФЛ в следующих размерах:

- 13% для граждан РФ, которые являются налоговыми резидентами РФ;
- 30% для лиц, которые не относятся к налоговым резидентам.

Имейте ввиду, что резидентом РФ считается лицо, которое не покидало пределов страны на протяжении 183 дней в течение года.

  • 2017-10-15 13:05:23
  • В ответе ошибка?

Андрей

Здравствуйте, Андрей!

Поддерживая ответы коллег, сообщаю следующую информацию:

В случае, если бы Вы применяли ОСНО (особая схема начисления налога для субъектов предпринимательской деятельности) и доходно- расходную УСНО (упрощённая система налогообложения), и по какой- то причине не включили имущество в состав ОС (основных средств), хотя имущество выступало в роли именно основного средства, то налоговики были бы вправе доначислить Вам налог от продажи имущества, которое имеет отношение к Вашей бывшей деятельности в качестве ИП.

В таком случае, Вы могли подать уточнёнку за период вашей предпринимательской деятельности, при этом включив в расходы амортизацию вашего имущества. И в то же время подать заявление на возврат налога в случае если не прошло еще 3- х лет.

Но это только лишь в случае, когда указанное имущество не имело отношения к вашей прошлой деятельности ИП.

Искренне желаю Вам удачи!

  • 2017-10-15 13:42:01
  • В ответе ошибка?

Если можно хотел бы уточнить: ИП до сих пор на закрытом. Работал на УСН 6%, имущество как ОС не учитывались, амортизацию в расходах не минусовал (платил налоги и обязательные платежи исчислял только по доходам). И не могу понять логику законодателя: по моему мнению надо было бы доначислить НДФЛ на сумму показанного мною полученного дохода, а не со всей суммы продажи квартиры. Получается, я официально перед государством по его правилам сдавал квартиру и платил все платежи, и теперь меня еще и "наказывают". Т. е. вопрос решается однозначно? И нет никаких вариантов? Заранее спасибо

Андрей — 2017-10-15 14:02:31

Андрей

Ваши дополнительные вопросы получены и рассмотрены.

Тут Вам исчерпывающе ответила Ольга Ивановна (цитирую): "Если Вы на момент продажи имущества, которое находится в собственности более 3 лет, уже утратили статус ИП, но ранее это имущество использовалось в Вашей предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи Вашей части квартиры подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ." ... и т. д.

Если же Вам недостаточно наших ответов - разъясните более доходчиво: что Вы подразумеваете под сказанным Вами: "... и теперь меня еще и "наказывают". Т. е. вопрос решается однозначно? И нет никаких вариантов?".

Извините, но не понятно, варианты выхода из какой конкретно ситуации Вас интересуют?

Возможно я не все поняла из Вашего сообщения, тогда дополните, пожалуйста, Ваш вопрос и консультация будет более предметной и точной.

  • 2017-10-15 14:36:13
  • В ответе ошибка?

Андрей

Отвечая на Ваш дополнительный вопрос, добавлю, что продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, так как выполняться следующих условий: Вы ИП ранее при использовании спецрежима были освобождены от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавали заявление в соответствующие государственные органы).

Итак, вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит под это условие, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по- другому. Здесь большое значение имеет налоговый режим.

Вы используете УСН- Доходы, то с суммы выручки от продажи своей части квартиры Вы платится налог по ставке 6%, используемой для Вашего режима.
Вам необходимо сдать налоговую декларацию и включить в налоговую базу по НДФЛ сумму, полученную от продажи Вашей части квартиры.

  • 2017-10-15 14:55:12
  • В ответе ошибка?

Андрей

Вы написали, что подавали заявления об освобождении от уплаты налога на имущество физ. лиц, используемого в предпринимательской деятельности, поэтому Вам и придется сумму от проданной части Вашей квартиры включить в общий свой доход полученный от предпринимательской деятельности и облагать налогом в соответствии со своей системой налогообложения.

А вот если бы Вы не подавали такого заявления, то эту сумму Вам не пришлось бы включать в общий доход и Вы бы смогли, как Ваша бывшая жена в соответствии с налоговым кодексом не платить налог при продаже, так как Ваша квартира находится у Вас в собственности более 3- х лет.

  • 2017-10-15 15:11:47
  • В ответе ошибка?

Добрый день. Хотел бы уточнить еще такой момент. Если в настоящее время я еще не закрыл ИП, то могу ли я указать полученный доход от продажи квартиры в качества дохода, полученного в рамках действия ИП с оплатой налогов по схеме ИП, т. е. 6% + 1% от суммы, превышающей 300 000 руб. Или только НДФЛ ?

Андрей — 2017-10-16 09:00:38

Андрей

Да Вы в разделе 2.1. 1. Налоговой декларации по налогу, уплаченному в связи с применением упрощенной системы налогообложения должны указать наряду со своим доходом от предпринимательской деятельности, полученный доход от продажи своей ½ части квартиры. И вся эта сумма вместе будет составлять Ваш облагаемый доход по применяемой Вами ставке.

  • 2017-10-16 10:57:06
  • В ответе ошибка?

Андрей

Налог на доход платиться со всей суммы в размере 6%, а +1% , когда доход за год превышает 300 000 руб. это дополнительный взнос на пенсионное страхование это значит, что кроме обязательных страховых взносов: Обязательный взнос на пенсионное страхование: 23400 руб. и Обязательный взнос медицинское страхование: 4590 рублей.

Например Ваш доход составил 1800000 за год тогда Вы должны дополнительно заплатить:(1 800 000 – 300 000)X1%=15 000 рублей. Также Вы из нашего примера платите налог по УСН в размере 6% от всего дохода. Расходы при этом не учитываются. Вам необходимо будет заплатить налог в размере 1 800 000 X 6% = 108 000 рублей в год.

Вы находясь на системе УСН “доходы” можете полностью вычесть из этого налога взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование, при условии, что Ваши налоги оплачены строго до 31 декабря 2017 года. И если Вы заплатите 1% в течении 2017 года, то его можно будет тоже вычесть из налога по УСН за 2017 год.

Считаем: 108 000 – 27 990 – 15000 = 65010 останется к уплате налога по УСН за 2017 год, с учетом вычетов обязательных страховых взносов, совершенных в 2017 году.
Вам необходимо знать, что нельзя оплатить налог по УСН один раз в конце года. Обязательно нужно соблюдать сроки по авансовым платежам по УСН.

Все остальные нюансы по сдаче и уплате налогов Вы можете уточнить у специалиста в своей налоговой инспекции.

  • 2017-10-16 11:30:11
  • В ответе ошибка?

Вычет при продаже квартиры по наследству и квартиры долевой в одном налоговом периоде

Муж продал квартиру (по наследству, менее 3 лет в собственности) в 2017 году за 2млн. руб. Через три месяца продаёт квартиру долевую одним договором ( муж и ребёнок по 1/2 доли по приватизации, менее 3 лет в собственности) за 2млн. руб. Какая сумма вычета для мужа при продаже?

Елена — 2018-03-15 10:21:40

Елена

Доход со всех проданных Вашим мужем в одном налоговом периоде квартир и прочей недвижимости, кроме нежилой, суммируется. Вычет один миллион на всю сумму продаж. У него налог составит (2 000 000+1000 000-1 000 000)*13%=260000руб.

де 2 000 000 доход от продажи квартиры, полученной по наследству, и 1 000 000 доход от продажи 1/2 части квартиры находящейся в долевой собственности и проданной одним договором, которая досталась в собственность по приватизации.

  • 2018-03-15 11:10:23
  • В ответе ошибка?

Елена

Здравствуйте, Елена!

Согласен с ответом коллеги.

Внесу следующее дополнение:

Согласно изменений в налогообложении от продажи недвижимости, которые вступили в силу с 01.01.2016 и действуют по настоящее время:

Каждый из участников сделки должен подать налоговую декларацию за 2017 год в период с 1 января по 30 апреля 2018 года включительно. А внести сумму налога в бюджет следует не позднее 15 июля 2018 года. И при этом помните, что необходимо подать декларацию на налоговый вычет, так как налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы по- умолчанию, не будут.

Рассчитаем сумму дохода для ребенка:

2 000 000/2=1 000 000 руб. отнимаем имущественный вычет 1 000 000 – 500 000 = 500 000 х13% = 65 000 руб.

Эту сумму за ребёнка необходимо уплатить до 15 июля.

  • 2018-03-15 11:24:03
  • В ответе ошибка?

Не могу понять почему вычет у мужа 1.000.000 руб. Это 500.000 от долевой и
оставшиеся ещё 500.000 до 1.000.000 так

Елена — 2018-03-15 11:48:16

Елена

1 000 000 руб. это максимальная сумма налогового вычета, на которую может быть уменьшен доход, полученный при продаже квартиры, а также доли в квартире.

Поэтому Вашему мужу вычет в 1 000 000 руб. предоставляется к общей сумме всех проданных им в одном налоговом периоде объектов жилой недвижимости.

  • 2018-03-15 11:58:23
  • В ответе ошибка?

Елена

Ваш муж за один год продал два объекта жилого имущества, указанный предел в 1 000 000 руб. имущественного вычета при продаже имущества применяется в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, т. е. в последующем, если Ваш муж будет продавать еще имущество уже в следующем году, он так же сможет воспользоваться имущественным вычетом.

Если бы одна квартира была продана в 2016г. он бы мог воспользоваться имущественным вычетом в 1 000 000 руб. в 2017 году по итогам поданной декларации 3- НДФЛ. А следующую квартиру продал бы в 2017 году, вычетом в 1 000 000 руб. он бы воспользовался в 2018г. так же по итогам поданной декларации до 30 апреля 2018г.

  • 2018-03-15 12:12:19
  • В ответе ошибка?

Спасибо я Вас во всём поняла, просто платный налоговый консультант составила декларацию на мужа и вычет только 500.000 дала, сказала не важно сколько объектов вы продаёте в одном налоговом периоде если есть долевая, то вычет отталкивается от неё. А там как нам известно муж вычет делит с сыном пополам. И получилось 500.000 вычет мужу на все его объекты и 500.000 сыну на его долю.

Елена — 2018-03-15 14:32:58

Елена

Вам большое спасибо за обращение на наш сайт! Искренне рада была помочь!

Если возникнут ещё вопросы - обращайтесь, наши специалисты всегда готовы оказать квалифицированную консультацию.

  • 2018-03-15 15:09:03
  • В ответе ошибка?

Нужно ли нам платить налоговый вычет с продажи квартиры , если при этом до продажи мы взяли дом в ипотеку по площади в 3 раза больше и дороже продаваемой квартиры на 1500000 миллиона . Мы семья с двумя детьми , которым годик . На нас не распространялся бы налоговый вычет , но мы по факту ещё не продали квартиру , а дом в ипотеку уже взяли. Выручка с продажи квартиры должна составить около 2 миллионов .

Татьяна — 2022-10-18 18:50:00

Татьяна

Платить нужно не налоговый вычет, а налог на доходы от продажи квартиры.
Вы получите доход в 2 млн рублей, можете  отнять от дохода 1 млн и уплатить 13% 
Или отнять расходы, что затратили на покупку этой квартиры и с разницы оплатить 135

Но так как у Вас двое детей, вы приобрели дом (в этом же году что и продадите квартиру) большей площадью и ценой, иного жилого помещения у Вас не будет,  после продажи квартиры, то соблюдаются требования пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ, в связи с чем Ваш доход от продажи квартиры подлежит освобождению от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения.
То есть платить налог от продажи квартиры не нужно, независимо от срока нахождения в собственности.
Кроме того, у Вас возможно есть и иное основание для освобождения от уплаты налога при продаже квартиры - на основании подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса, если квартиру продадите не позднее 90 календарных дней с даты покупки дома (государственной регистрации перехода права собственности) и в собственности квартира была не менее 3 лет.

  • 2022-10-18 19:21:43
  • В ответе ошибка?

В собственности квартира 1 год . А дом получается купили в этом месяце , а продадим квартиру неизвестно когда . Тоесть нужно успеть в течении трёх месяцев продать ее ?

Татьяна — 2022-10-18 19:29:47

Татьяна

Ну, тогда у Вас освобождение по первому варианту.
Но продать нужно в этом году.
В течении трех месяцев, это если бы был второй вариант освобождения.

  • 2022-10-18 20:24:21
  • В ответе ошибка?

А можем мы формально , якобы продать например маме до конца года за сумму , которую собираемся продать , чтобы избежать налог . Естественно денег она платить нам не будет . А она от себя поставит на продажу нам за такую же сумму , чтобы у неё не было налога . Просто не потребуют ли у Натариуса подтверждения перевода с одного счета на другой ? Или им все равно .. можно сказать , что наличными оплатила ?

Татьяна — 2022-10-19 01:04:51

Татьяна

Можете так сделать. Расписки о получении денег достаточно.
И факт того, что Вы аффилированные лица, значения не имеет, так как вы же не возврат НДФЛ будете делать с этой квартиры.
Главное, чтоб в собственности ее не было.

  • 2022-10-19 07:42:40
  • В ответе ошибка?
Оставьте отзыв о нашем сервисе

Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе

Ваше имя
Ваш email
Ваш отзыв

Укажите код с картинки

Captcha Image

Войти