Риски при продаже квартиры

Здравствуйте, Ольга

Риэлторы чаще всего предлагают вносить задаток, т. к. это дисциплинирует покупателя и продавца и гарантирует проведения сделки. Ведь они рискуют потерять деньги в случае отказа от сделки. Если передумывает приобретать квартиру покупатель, то выплаченный им задаток остается продавцу, т. е. сумма задатка в 700 тыс. руб. остается у Вас. А если Вы отказывается выполнять свое обещание о продаже, то Вы обязаны вернуть покупателю его задаток 700 тыс. руб. и сверх него такую же сумму (т. е. фактически компенсация составляет двойной размер задатка).

Вроде все логично и взаимовыгодно, но по Гражданскому кодексу, где прописаны правила о задатке, этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». То есть, строго по закону, соглашение о задатке действительно и имеет вышеописанные последствия, если этот документ оформлен непосредственно При заключении договора купли- продажи квартиры. А сделка по отчуждению недвижимости (в том числе купля- продажа), в свою очередь, считается заключенной только с момента государственной регистрации. Таким образом, с юридической точки зрения столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые перед совершением сделок, попросту... недействительны! Однако сложившаяся и устоявшаяся благодаря усилиям риэлторов практика такова, что участники сделок в подавляющем большинстве случаев добровольно выполняют условия соглашений о задатках, несмотря на их юридическую необязательность (о которой большинство граждан, и близко не догадывается!). И только если «нарушитель» соглашения оказывается несговорчив и дело доходит до суда, то там при разбирательствах всплывает недействительность условий о задатке и добиться их соблюдения не удается. Нередко дело заканчивается тем, что суд постановляет вернуть внесенную сумму покупателю, поскольку при отсутствии законного соглашения о задатке эти деньги признаются неосновательным обогащением продавца.

Вам лучше заключить предварительный договор купли- продажи между Вами и покупателем, в котором будут прописаны обязательства сторон по заключению сделки купли- продажи и санкции на случай нарушения договоренностей. Преимущества этого договора в том, что он определяет срок, когда будет заключен основной договор купли- продажи квартиры. Если такой срок прямо не указан, то основная сделка должна быть заключена в течение года после предварительной (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ); в нем фиксируются условия основного договора, в частности – цена квартиры; и если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора купли- продажи, то другая сторона вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК).

Или же Вы можете оформить эту сумму авансом в счет оплаты стоимости квартиры, а в случае срыва сделки сумма аванса полностью возвращается покупателю. Таким образом, с одной стороны, Вы, как продавец, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сами не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку по независящим от Вас причинам.