Риски при покупке гаража

Татьяна , Нет, пай не выплачен, насколько я понял. Собственность на гараж не оформлена. И во всем ГСК ни у кого не оформлена.

Алексей, конечно, вам самому решать, насколько рискована такая "покупка". Я как юрист категорически не приемлю такие незаконные схемы, хотя они довольно распространены.  

По сути вы покупаете не гараж (бокс), а пай в кооперативе. Вы нужно ознакомиться с уставом ГСК, чтобы провести выход- вход в ГСК в соответствии с уставом. В том числе - допускает ли устав передачу пая третьи лицам и на каких условиях.

Вам также надо получить согласие своей супруги на покупку (если женаты) и продавцу на продажу (если он вступал в ГСК будучи в браке).  

Что касается взаимного обмена документами, то закон допускает заключение договоров путем обмена документами, а не подписанием единого документа. Обратите внимание, чтобы в договоре было указано, как происходит вся процедура обмена документами, передача денег (лучше  - безналично, надо указать реквизиты банка, на какой счет перечисляются, кто получатель), передача бокса.

На мой взгляд, если у продавца есть доверенный человек в вашем городе, то гораздо дешевле выйдет удостоверить одну доверенность у нотариуса на имя поверенного, чем удостоверять подписи в нескольких документах. Вряд ли договор у вас выйдет на 1 листочке, значит придется его прошивать, удостоверять прошивку, это все доп. технические работы, за которые нотариус также возьмет плату помимо государственной пошлины за нотариальное действие (нотариального тарифа).

Татьяна , Хорошо, но доверенность теоретически можно отозвать. Не проще ли ему подписать договор и заявление на выход из кооператива при свидетелях или на видео, потом с доверенным человеком передать мне. Так, конечно, я перестраховываюсь, т. к. вообще председатель ГСК - личность довольно известная в городе, доверенный - тоже (главврач)), но мало ли что.
Гараж в этом ГСК уже покупался подобным образом в прошлом году.

Алексей, До тех пор, пока вы конкретно не уведомлены об отзыве доверенности ( а это должна быть доверенность конкретно на проведение этой сделки конкретно с вами, а не некая общая доверенность, для вас она действительна.

Дело в том, что я всегда рассчитываю на самый худший вариант - спор в суде, когда вы отдали деньги и ничего не получили взамен. Ну будет видео, что продавец подписал какой- то договор, а "гонец" привезет совсем другой, тогда что? Тогда надо на видео снимать непрерывно крупным планом договор - чтобы весь текст было видно, что подписано именно то, что передано, причем подписывать каждый лист.

Конечно, я тоже, скажем так, могу преувеличивать опасность. Если вы все- таки хотя бы опосредованно знакомы с участниками сделки, то риск меньше, хотя не исключен.

Если цена договора существенная, то хотя бы убедитесь, что с продавца есть что взять в случае, если сделка сорвется или будет признана недействительной, а деньги вы уже заплатите.

Татьяна , Ясно. Т. е. нужна доверенность на сделку по купле- продаже гаражного бокса.
(если "гонец" привезет совсем другой - я его просто не подпишу и все)
А как насчет заявления выхода из ГСК? Его- то лучше заверить у нотариуса?

Алексей, Если председатель ГСК готов принять такое заявление без нотариального удостоверения подписи - то это его риск, вы не обязаны проверять подлинность подписи в документе, который адресован ГСК как ю. л. Вам- то главное получить членскую книжку со своим именем. Все- таки рекомендую ознакомиться с уставом ГСК, а то вдруг там исключение и прием в члены на общем собрании членов ГСК предусмотрено )))

Татьяна , Так оно и предусмотрено. Собрание проводится заочно.
Членских книжек нет - всем выдается справка с подписью председателя и печатью, списки членов кооператива подаются в администрацию города.

Алексей, Т. е. земля муниципальная, в аренде, наверное? Вы понимаете, что если земля не в собственности, ее легко смогут изъять без компенсации за снос гаража (т. к. на него собственность не оформлена).

Татьяна , Да, аренда у ГСК до 2028 г. У нас полгорода с такими гаражами. Я при удачном завершении сделки подумаю насчет того чтобы оформить его в собственность. Процедура оч. муторная, но реальная.

Алексей, Ну удачи вам! Следите за своевременным продлением договора аренды! )) 

Татьяна , Спасибо.

Ирина, Если гараж твердо связан с землей(на фундаменте) то это относится к недвижимости. По - хорошему право собственности на недвижимость должно быть подтверждено документом на право собственности или выпиской о праве собственности. Иначе риск, что вам продают либо недооформленный либо чужой гараж. Далее составляется договор купли- продажи в письменной форме или нотариально заверенный, и акт приема - передачи гаража. Недвижимость можно оформлять через мфц, там также проверят чтобы пакет документов был полным.

Алексей , Гараж находится в кооперативе. Документы собственности у продавца есть. Вопрос ведь не в этом)
Меня интересует, кто должен составлять договор купли- продажи?
Продавец, покупатель или кто?
В договоре прописываются паспортные данные, все документы.
Вот и интересно, кто же должен этим заниматься(

Ирина, Как договоритесь, наверное кому нужнее. можете расходы пополам может и покупатель на себя взять. Нотариальное оформление необязательное, больше по привычке. Закон не регламентирует платит за оформление, на мой взгляд чаще всего покупатель, потому что могут и боле сговорчивые покупатели найтись, если они готов подождать.

Ирина, Для тго, чтобы Вы могли купить подобный не оформленный гараж у владельца, исходя из практики, необходимы действия владельца.

Ему следует обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на гараж. К иску приложить заключения СЭС, госпожнадзора и оценку гаража, произведенного в оценочной организации по недвижимости.

Процедура вместе с подготовкой иска и вплоть до вынесения решения судом, как правило, составляет 3 - 4 месяца.

Ольга , Даже учитывая то обстоятельство, что бывший владелец на контакт не идёт, признаков мошенничества не наблюдается. Поэтому в возбуждении уголовного дела откажут и порекомендуют решать вопрос в порядке гражданского искового судопроизводства.

Направьте в адрес продавца заказным письмом с уведомлением и описью вложения письменную претензию о расторжении договора купли - продажи гаража с требованием возврата уплаченных денежных средств. Укажите срок для добровольного удовлетворения претензионных требований - десять календарных дней.

Далее обращайтесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли - продажи гаража и применении двухсторонней реституции.

Алексей, Последовательность достаточно простая. Если речь идет о кооперативе, то там скорее всего не договор аренды, а договор пользования с членом кооператива по членской книжке. Соответственно приходите к председателю гаражного кооператива и пишите два заявления: на выход из состава членов бывшего владельца и заявление на вступление в члены вас. Оплачивайте вступительный взнос, заводите членскую книжку и добро пожаловать. Документы обычно оформляют на месте. Но возможно, что позже. Спросите, когда будет готова выписка из протокола общего собрания членов гаражного кооператива с вопросом о включении вас в состав членов. Храните выписку вместе с книжкой. Она поможет вам позже обратиться в муниципалитет за оформлением земли под гаражом бесплатно в собственность.  

Сам гараж можете покупать когда хотите. Он не влияет на вопрос вхождения в кооператив. Он будет продаваться как обычная вещь. Раз идет речь о пользовании, значит у вашего продавца нет прав на участок, которые зарегистрированы в реестре (ни на землю, ни на гараж). Скорее всего земля в длительной аренде у самого кооператива. Поэтому после оформления вашего членства, можете заняться оформлением земли и гаража в собственность уже на следующий день после принятия вас в члены кооператива. Только если гараж недвижимый.

Артур Дыханов, Продавец, предлогает мне оформить договор купли-продажи у нотариуса, и на этом все. Какая законность данной сделки?

Алексей, Если право собственности на гараж зарегистрировано в Росреестре, то пожалуйста, да. Нотариус составит договор и отправит его на регистрацию вместе с оплатой госпошлины. Но если прав на гараж нет, то нотариус не будет ничего заверять. И вообще надо убедится в том, а не потерял ли данный гражданин право на членство в кооперативе из-за долгов, потому что, если прав на гараж и землю нет в реестре, повторюсь, значит все нужно оформлять через кооператив, а раз он туда идти не хочет, то значит либо он потерял членство и его исключили либо он там очень много задолжал по членским взносам.