Минимизация рисков при покупке квартиры, которой совладеет несовершеннолетний
Здравствуйте!
Хотим купить квартиру в нашем подъезде, но во владельцах есть ребенок 11 лет. Хозяева переезжают в другой город, нового жилья у них пока не найдено. Риелторы сказали, что органы опеки могут дать добро в этом случае под обязательство о покупке нового жилья в том городе и выделение доли на несовершеннолетнего. Упомянули также про то, что дается 90 дней на регистрацию в другом месте (кстати, нигде в законах не нашел про этот срок), но якобы срок этот не учитывает сроки покупки недвижимости, поэтому просят оставить их временно прописанными в квартире.
Хозяйка беременная, они хотят дождаться ноября, получить мат. капитал и взять семейную ипотеку. То есть новое жилье они купят как минимум через полгода. Если опека не узнает об этих их планах и даст добро, есть ли у нас риски аннулирования сделки?
Какие все таки даются сроки на покупку жилья в другом городе, после которых могут возникнуть такие риски?
Узнав, что мы не хотим оставлять их прописанными в квартире, риелторы стали сразу подыскивать им жилье в том другом городе. Если они смогут что-то найти для одобрения опеки, но в течении 6+ месяцев ничего не приобретут, мы также рискуем потерять купленное жилье?
Посоветуйте, пожалуйста, как максимально обезопасить себя от возможных рисков в данном случае.
Заранее благодарен!
Георгий.
Дата: 14.05.2025 11:59
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Георгий
Как следует из ст. 19.15.2 КоАП РФ Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей.
Статьей 9 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713
"Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" предусмотрено, что граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения указанного срока обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов.
Статьей 16 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713
"Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", предусмотрено. что гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов.
Сделка, совершенная без учета интересов несовершеннолетних может быть признана Судом недействительной, по иску органов опеки или по иску достигшего совершеннолетия лица.
Предлагаю Вам заключить предварительный договор со штрафом, с одной стороны Продавец обязан будет заключить с Вами договор купли-продажи квартиры после устранения всех препятствий, а слугой стороны, если договор не будет заключен оплатить Вам штраф.
Олеся Осипова, Здравствуйте, Олеся!
Большое спасибо!
Все таки остается невыясненным один вопрос: Если опека даст продавцу разрешение на продажу квартиры под обязательство о том, что в другом городе будет приобретена недвижимость и выделена соответствующая доля на несовершеннолетнего, а в отведенный срок недвижимость не будет куплена или жилищные условия для ребенка в новом месте будут хуже, то сделку купли-продажи могут аннулировать, верно?
Кажется, что это может использоваться продавцом для злоупотребления (они получат деньги за старую квартиру (пусть за половину, вторая половина будет на заблокированном счету ребенка), не купят новую, но потом еще вернут по суду старую). Возможно как-то застраховаться от этого случая, может быть путем добавления какого-то пункта в договор купли-продажи?
Георгий, 1. Да, есть риск признания сделки недействительной, но надо понимать, что Вы в данном случае добросовестный приобретатель, суд скорее будет на вашей стороне, если конечно опека или заинтересованное лицо (уже совершеннолетний ребенок) не докажет, что на момент сделки Вы знали о всех обстоятельствах сделки.
2. Нет, такой пункт работать не будет, договор признают полностью недействительным. Мое предложение предварительный договор купли продажи, можете попробовать через аккредитив провести сделку (деньги будут на счету в банке, вы будете иметь право владения и пользования квартирой, а продавец получит деньги только в случае, если приобретет новое жилье и выделит долю в ней детям).
Обращаю внимание, без выдела доли в новой квартире скорее всего опека не даст согласие. Нужен либо выдел доли к новой квартире, либо деньги перечислить на депозит ребенку, если деньги будут перечислены, то с Вас снимаются все риски (вот это условие можно предусмотреть в договоре купли-продажи и самостоятельно перечислить деньги родителям и ребенку).