Объект неотделимых улучшений или нет?

Здравствуйте, Мария

Можно рассмотреть заключение предварительного договора аренды задним числом. Наличие предварительного договора будет свидетельствовать о том, что на момент проведения ремонта компания планировала использовать помещение для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Дополнительным обоснованием затрат на ремонт может послужить то обстоятельство, что здание расположено в удобном для компании месте, либо стоимость аренды ниже, чем по аналогичным помещениям. В итоге расходы компании будут экономически обоснованы и могут быть учтены при расчете налога на прибыль (ст. 252, 260 НК РФ). Обратите внимание, спорные расходы на ремонт (без учета затрат на создание неотделимых улучшений) относятся ко всему периоду аренды. Подобные затраты Минфин рекомендует отражать в налоговом учете равными долями в течение срока аренды (письмо от 23.06.06 № 03-03-04/1/542 со ссылкой на п. 1 ст. 272 НК РФ). Хотя нормы Налогового кодекса позволяют учесть расходы на ремонт единовременно в составе прочих расходов (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Но и данный способ не гарантирует споров с налоговой. К тому же у вас взаимозависимые лица.

Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Бухгалтерский учет.

Если организация производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, в бухучете отражается это проводкой: Дебет 08 Кредит 10 (07, 23, 25, 26, 60, 76, 70...) – отражены затраты, связанные с производством неотделимого улучшения арендованного имущества.

Если организация для производства неотделимых улучшений привлекает сторонних подрядчиков, в учете делается проводка: Дебет 08 (07) Кредит 60 (76, 10) – отражена стоимость подрядных работ по производству улучшений.

Поступление неотделимого улучшения на баланс оформите актом, составленным по форме, утвержденной руководителем организации, или по форме № ОС-1 .

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в учете как объекты основных средств в течение срока действия договора аренды. Если такие расходы не превышают 40 000 руб., организация может их учесть в составе материально-производственных запасов (МПЗ).

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды. Стоимость неотделимых улучшений в виде материально-производственных запасов спишите на расходы в момент передачи в эксплуатацию Налоговый учет.

Налог на прибыль: Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК). Такие капитальные вложения признаются амортизируемым имуществом независимо от их стоимости (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК). Начните начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода актива в эксплуатацию.

Норму амортизации определите исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией, утвержденной постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1. Прекратите начислять амортизацию на объект неотделимых улучшений с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором договор аренды прекратился.

В случае если неотделимые улучшения объектов недвижимости учитываются арендатором в бухучете в составе основных средств, то их нужно включить в базу по налогу на имущество, если данные объекты облагаются этим налогом (п. 1 ст. 374 НК, письмо Минфина от 11.01.2009 № 03-05-05-01/17).