Продажа квартиры с материнским капиталом

Вера, Квартира, приобретенная Вами за счёт средств материнского(семейного) капитала может быть продано только при одном обязательном условии - одновременной покупке жилого помещения, не меньшего по площади (доля каждого вашего несовершеннолетнего ребёнка не должна уменьшаться в результате сделки) и не худшего по условиям проживания.

Продажа купленной квартиры и внесение денежных средств на счета ваших несовершеннолетних детей может быть разрешена только в том случае, если ваши дети уже имеют в собственности жильё либо доли, которые должны быть не меньше, чем в продаваемой Вами квартире.

Это правило действует на все сделки с жилыми помещениями, в которых участниками долевой собственности являются несовершеннолетние дети.

Оксана Сергеевна, Здравствуйте. Боюсь, что не получиться, так как все сделки с материнским капиталом отслеживает Пенсионный Фонд.
для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ. Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли- продажи. Предварительный договор купли- продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения. Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место. Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен. Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано. Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.  

Олеся, Здравствуйте.

Вам нужно все эти вопросы согласовывать с органом опеки и Пенсионным фондом. Не редки стали случаи, когда за нарушение обязательства о выделении доли детям в жилье, которое было куплено с использованием материнского капитала, ПФР и прокурор обращаются с иском к лицу, получившему МК и взыскивают всю сумму обратно в бюджет государства без права повторного получения МК.

Как минимум, вам нужно будет в орган опеки предоставить документы о том, что вы купите детям другое жилье, не хуже того, на которое они имели право. Продать и положить деньги на счет опека, скорее всего, не разрешит, если в собственности у детей нет другого жилья.

Марина, С момента существования программы материнского капитала 90 % данной программы были направлены на улучшения жилья.  

Поэтому не редко встает вопрос по продажи квартиры таких категорий.  
Если дети совершеннолтние, то проблем не будет в продаже, а если нет, то нужно выполнение некоторых условий.  

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

1. доли в праве собственностибудут сохранены за несовершеннолетними (т. е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);

2. жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий: жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли,  равнозначные отчужденным;
орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Владимир , Не могу понять, кому нужно согласие опеки? кроме купленной другой квартиры в ипотеке жилья нет, доли выделить нельзя в ипотечной квартире. Как провести сделку? Уточните

Марина, Согласие органов опеки нужно Вам для продажи этой квартиры, иначе такую сделку признают недействительной.

Выделить долю в ипотечной квартире можно, но это процедура на усмотрение банка.  

Можно так же заключить нотариальное соглашение с органами опеки о том, что после уплаты ипотеки вы обязуетесь выделить долю ребенку.    

Алексей, Во-первых, в данном случае не наблюдаю какого-либо обналичивания материнского капитала. Жильё, приобретенное с использованием средства материнского капитала, вполне продаётся при условии улучшения жилищных условий (т. е. необходимо приобрести взамен такого жилья то жильё, которое по своим жилищным условиям лучше предыдущего).

Во-вторых, позиция руководства, не основанная на законе, является только личным субъективным мнением и применению не подлежит.

В-третьих, если у Вас будут на руках доказательства (документальные), что Вы уже приобретаете жильё по своим жилищным условиям лучше, чем жильё, приобретенное с использованием средств материнского капитала, полагаю, у Вас будут шансы в суде при оспаривании отказа Пенсионного фонда.

Согласно Федеральному закону от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и Постановлению Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", Вы вправе использовать средства материнского капитала на первоначальный взнос при ипотеке (подп. "а" п. 3 Правил).
Что касается вопросов якобы обналичивания материнского капитала, то для признания сделки таковой необходима корыстная заинтересованность или меркантильный интерес, который в Вашем случае отсутствует.

Более  того, после того, как Вы распорядились средствами материнского капитала, данное обязательство трансформировалось из бюджетного (административного) в долговое (гражданско-правовое) и Вы вправе осуществить сделку по приобретению нового жилого помещения.

Ольга, Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Сделки по продаже жилья с участием собственника - несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. Если вас интересует более подробная информация, мы будем рады помочь!