Как правильно выбрать форму управления многоквартирным домом?

Содержание статьи:

• Какие виды управления бывают?
• Минусы и плюсы каждой формы;
• Каким образом сделать выбор формы управления?

Какие виды управления бывают и как сделать выбор?

Законодатель дал собственникам квартир в многоквартирном доме (будем называть его далее МКД для сокращения) право самостоятельно выбрать управление общим имуществом. Что-то вроде государства в государстве, где жители сами выбирают форму власти.

Так вот предложены законом были три формы управления:

• непосредственное управление домом;
• товарищество собственников жилья;
• управляющая компания.

И тут возникает вопрос: какую форму управления лучше выбрать? Можно ли жителям оставить этот вопрос без выбора и не выбирать?

Скажем так: оставлять без выбора этот вопрос точно нельзя, а то государство определит МКД в какую-нибудь управляющую компанию, и вы год не сможете ее сменить. А уж если выбирать, то подходить к этому нужно с умом и ответственно.

Надо смотреть на несколько факторов. Например, если речь идет об одном МКД, состоящим из одного корпуса, где 5 подъездов по 5 этажей, а бывает, что МКД – это всего лишь по две квартиры на двух этажах, и в данном случае, лучше выбрать непосредственное управление. Эта форма подразумевает, когда жильцы назначают уполномоченного по дому, открывают ему счет и пересылают плату за обслуживание дома непосредственно этому управляющему. Таким уполномоченным может быть избран один из жильцов или вообще посторонний, которому доверяют люди. Этот уполномоченный будет со своего счета оплачивать зарплату дворникам и мойщикам подъездов и окон, он назначает дежурного слесаря, заключает с ним договор. Преимущество в том, что при небольшом количестве квартир в МКД через уполномоченного оперативнее решаются те или иные вопросы обслуживания общего имущества. Но об этом скажем позже.

Если самих МКД несколько, то есть несколько корпусов, или, например, МКД элитный, позиционирующий себя как знаковый, то жильцы бывают не готовы доверить управление в руки проходной управляющей компании, которая помимо их управляет еще сотнями других объектов. Тогда такому комплексу домов подойдет форма управления – Товарищество собственников жилья, или сокращенно ТСЖ.

Товарищество учреждается как отдельное юридическое лицо, которое даже может иметь собственный счет в банке, иметь штат работников, составлять расписание дежурств и приема посетителей. Это выглядит солиднее, чем доверить управление соседу – дяде Коле, управляющему, который может быть не на связи, или уехать в отпуск.

Управляющая компания – в отличие от ТСЖ, стороннее юридическое лицо, которое нанято собственниками квартир. Жильцы должны понимать, что минусы такого управления в том, что помимо их у управляющей фирмы есть и другие объекты, которые нуждаются во внимании. Такая фирма оказывает услуги за деньги, при чем за деньги, которые не всегда и все платят, что вызывает дыры в бюджете, маленькие зарплаты у работников таких фирм, а соответственно маленькую заинтересованность в решении насущных проблем дома и его жильцов.

Далее мы рассмотрим, какие плюсы и минусы есть у того или иного управления.

Минусы и плюсы каждой формы

Как мы и сказали выше, при непосредственном управлении дома жильцами есть ряд преимуществ в оперативном решении проблем. Представьте, что на детской площадке в летнее время разрослась трава, а сама площадка из-за этого напоминает джунгли, или по дворовой территории разлетается мусор, или в одном из подъездов разбилось окно и теперь в подъезде такая же температура, как и на улице. Такие вопросы надо решать оперативно. Если у МКД форма управления – управляющая компания, то поверьте данную проблему такая компания будет решать долго и неспеша, может быть в течение нескольких недель, и пока проблема все таки решится, она станет той еще «занозой в нервной системе» жильцов, лишая их нормальной жизни. Однако, если жильцы выбрали непосредственное управление и их делами заведует конкретное лицо – уполномоченный по дому, то его реакция на проблему будет мгновенной. На следующий день уполномоченный позвонит специалистам: дворнику, слесарю, мастеру по установке окон, газонокосильщикам, кровельщикам и те за плату быстро устранят проблему.

На нашей практике был клиент, который страдал от протечки крыши во время дождя, живя на 5ом этаже. Он несколько раз писал заявление на ремонт в управляющую компанию, но она бездействовала долгое время. В итоге из-за последнего дождя, из-за протечки крыши, на потолке образовалась плесень. Был причинен ущерб в виде необходимого ремонта. Естественно, мы подсказали клиенту как ему действовать в данном случае. Здесь нужно было написать заявление в компанию на то, чтоб прислали сотрудника на осмотр и составление акта. Надо сказать, что даже на это заявление они не отреагировали. Тогда клиент составил самостоятельный акт, пригласив двух свидетелей из соседей по подъезду, чтоб самому зафиксировать ущерб. Позже сумма ущерба была через суд предъявлена к управляющей компании.

Однако, даже если суд взыскал с управляющей компании деньги, то это не значит, что вы совершенно точно их получите, поскольку с управляющими компаниями случается и иная неприятность, помимо их бездействия. Это их банкротство.

Все связано с тем, что очень много жильцов не платят за обслуживание дома, хотя по закону это является обязанностью всех жильцов. От этого нельзя получить освобождение. Некоторые принципиальные жильцы не платят на том основании, что управляющая компания некачественно оказывает услуги управления, однако законом запрещено самоуправство. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, то вы не имеете права не платить, но можете действовать иным путем, например, подать жалобу в прокуратуру, в жилищный надзор или в суд и заставить их выполнять свои обязанности.

Но опять же мы сталкиваемся с проблемой оперативности. Пока пройдут суды или проверки прокуратуры проблема с домом, с управлением имуществом, с уборкой территории будет существовать. Поэтому, повторюсь, в плане оперативности непосредственное управление домом намного лучше.

Товарищество собственников жилья тоже считается одной из форм непосредственного управления, просто оно несколько шире. Однако, как и у формы управления через уполномоченного, так и у ТСЖ есть недостаток нужных специалистов. Приходится, например, заключать договора с некоторыми управляющими организациями, чтоб выделяли специалистов на конкретные работы.

И не всегда дело в мастерах хозяйственных работ. Иногда, уполномоченный или председатель ТСЖ не имеет юриста, чтоб подать в суд на тех, кто не платит по коммунальным услугам.

Также председатель ТСЖ может захотеть обогатиться за счет взносов жильцов, что тоже является частой практикой. Многие жильцы имеют критическое предосуждение насчет передачи управления в частные руки конкретному лицу, у кого-то с уполномоченным могут сложиться неприязненные отношения, что в последствии может привести к хронической неоплате коммунальных услуг такими жильцами. В этом плане управляющая компания или ТСЖ все же предпочтительнее. За такими формами не стоит личность, которая может не всех устраивать.

Однако, если говорить о злоупотреблении и воровстве, то больше воровать хотят руководители управляющих компаний. В России существует уже несколько сотен уголовных дел привлечения директоров УК к ответственности за кражу собранных денег. В итоге человек в тюрьме, а дом без решенной проблемы, да еще и с долгами. Надо помнить, что выбирая управляющую компанию, МКД не заключает договора на поставку коммунальных услуг напрямую, а только через УК, и платит такой жилой дом не на счета коммунальных компаний, а на счета УК, и зачастую деньги до коммунальных компаний так и не доходят.

Каким образом сделать выбор формы управления?

Чтоб наконец определиться с формой управления жильцы должны провести общее собрание жильцов в МКД. О таком собрании нужно сообщить заранее и оповестить жильцов. Но оповещение должно содержать информацию какие вопросы будут поставлены на повестку дня, чтоб потом составить протокол и на его основании принять соответствующее решение. Такой протокол будет как основание для назначения уполномоченного, создания ТСЖ или заключения договора с управляющей компанией.

Сама форма собрания может быть как очной, так и заочной. Очная форма подразумевает, что в определенный день и час происходит непосредственное физическое собрание жильцов, на котором, согласно повестке, один за одним решаются вопросы собрания. Если вопросы не решены, то назначается повторное собрание или все передается на заочное голосование. Заочное голосование происходит в более длительный период и заключается в обходе квартир собственников и опрашивании их мнения. Такой вариант голосования более удобен, поскольку очная форма не всегда позволяет собрать необходимый кворум голосов, ведь, например, для выбора формы управления должно присутствовать не менее 50ти процентов собственников жилья, что неудобно ввиду занятости людей и иных причин отсутствия.

Надо помнить, что если общее собрание жильцов не решает вопрос о выборе формы управления, муниципальные органы власти передают такие дома «без управления» на конкурс управляющих компаний, что означает, что выбор сделают без вас.