Покупка земельного участка под строительство жилого дома

Здравствуйте, Антон

Согласно ст. 284 ГК РФ Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для жилищного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Для ИЖС такие более длительные сроки, насколько мне известно, не установлены.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из- за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Также, согласно ст. 285 земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде. Однако изъятие участка не осуществляется одномоментно.  Сначала специальная комиссия проводит проверку. В случае неиспользования участка представители органа власти отображают в акте площадь неиспользуемой части участка, отсутствие признаков проведения строительных работ, запущенность участка.


В случае ненадлежащего использования указываются признаки незаконного изменения целевого использования. Среди прочего чиновники должны установить срок, на протяжении которого участок не используется или используется в непредусмотренных целей.


Собственник участка вправе присутствовать при обследовании участка (о времени и месте проведения мероприятий он узнает из уведомления), давать устные и письменные пояснения. Среди прочего он вправе ссылаться на объективные причины неиспользования участка, подтверждать свои действия, направленные на его освоение. Неявка землепользователя не препятствует составлению акта.



Собственнику должна быть направлена претензия о нарушении регламента землепользования.
Правообладатель может отреагировать на такую претензию: явится в компетентный орган с доказательствами проведения работ по освоению, составить официальное обращение с объяснениями причин своего бездействия, возразить против будто бы нецелевого использования.



При наличии оснований составляется постановление, землепользователю вменяется штраф.
Ст. 8.8 КоАП РФ предполагает возможность применения административной ответственности за неиспользование  участков под застройку.


Постановление об административном правонарушении можно обжаловать в суд. Обжаловать претензию о нарушении регламента землепользования как отдельный документ нет смысла. Если изложенные в ней сведения соответствуют действительности, их следует выполнить.  Если нет, то следует дождаться обращения компетентного органа в суд.



Как правило, суды отказывают компетентным органам в исках об изъятии в связи с неиспользованием, если выясняется, что:


ответчик провел или организовал проведение работ по освоению участка и понес соответствующие расходы;


есть объективные обстоятельства, препятствующие освоению и использованию участка (например, предыдущий землепользователь не привел участок в состояние, пригодное к использованию по целевому назначению);


ответчик допустил неправомерное бездействие, однако впоследствии выполнил предписания контролирующего органа касательно устранения фактов неиспользования участка.