Статья 183 Гражданского Кодекса РФ

Статьей 183 ГК РФ предусматриваются правовые последствия заключения сделки от имени лица, в отсутствие полномочий или с выходом за пределы предоставленных представителю полномочий.

Права и обязанности представляемого создаются, изменяются или прекращаются только в случае, если действующий от его имени представитель, наделен необходимыми для совершения сделки полномочиями. В противном случае, когда лицо не обладающее полномочиями представителя заключает сделку от имени представляемого, права и обязанности создаются, изменяются или прекращаются именно для представителя как лица совершившего сделку от своего имени. Для лица от имени которого совершена сделка, в этом случае, никаких прав и обязанностей не создается. Кроме того, такая сделка может быть признана недействительной с момента ее совершения (ст.ст.167, 168 ГК РФ).

В тоже время, одобрение сделки представляемым создает, изменяет или прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Под одобрением сделки понимаются кроме устного и письменного, также и конклюдентные действия лица, от имени которого заключена сделка, например, полная или частичная оплата работ и услуг. При наступлении таких условий, положения ст. 168 ГК РФ не применяются.

Примером имевшим место на практике, служит заключение в договоров управления между Комитетом строительства, транспорта и ЖКХ администрации района и управляющей компанией, что противоречит положениям ст.162 ЖК РФ, согласно которым сторонами договора управления являются управляющая организация и собственники помещений. Поскольку договор управления был заключен Комитетом с превышением своих полномочий, на основании ст.ст. 167, 168 ГК РФ, такая сделка может быть признана в силу ее ничтожности недействительной.
Однако, оплатив предъявленные управляющей компанией счета за содержание жилья, собственники помещений одобрили заключенную неуполномоченным лицом сделку и соответственно, создали для себя гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.