Общее собрание собственников квартир

Общее собрание собственников квартир
Бытовые условия граждан проживающих в многоквартирных домах, размер платы за содержание жилья, во многом зависят от решений общего собрания собственников квартир. Однако несоблюдение процедур созыва, проведения и принятия решений и правил оформления протокола, приводит к признанию решений недействительными. Зачастую важнейшие для собственников решения признаются судом недействительными по искам управляющих компаний, лишь по тому основанию, что была нарушена процедура проведения собрания. Данная статья описывает алгоритм проведения общего собрания, с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации.

Статья содержит разделы:

1. Общие положения

Согласно ст.44 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Жилищным Кодексом РФ предусмотрены следующие формы проведения общего собрания собственников:

  • в очной форме, когда решения принимаются присутствующими на собрании собственниками;
  • в форме заочного голосования – путем передачи когда решения собственников по поставленным на голосование вопросам передаются в письменном виде по определенному адресу;
  • в очно-заочной форме, когда решения принимаются присутствующими на собрании собственниками, но в связи с отсутствием необходимого кворума, дополнительно проводится заочное голосование.

К компетенции общего собрания собственников Жилищный Кодекс РФ относит:

  • установление размера платы за содержание жилого помещения;
  • принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
  • принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта; принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт;
  • принятие решений о пределах использования земельного участка;
  • принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;
  • принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества;
  • выбор способа управления многоквартирным домом;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
  • другие вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Порядок созыва общего собрания

Собрание созывается по инициативе одного или нескольких собственников помещений многоквартирного дома.

Инициатор должен подготовить к предстоящему собранию лист регистрации участников, повестку дня, проект решений, определить дату, время и место проведения собрания, запросить в управляющей компании реестр собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с требованиями нормы предусмотренной ч.3.1, ст.45 ЖК РФ,

при поступлении в управляющую организацию обращения в письменной форме лица по инициативе которого созывается общее собрание о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация обязана в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр.

Уведомление о проведении общего собрания, направляется почтовым отправлением или вручается под роспись участникам и заинтересованным лицам, не менее чем за десять дней до даты его проведения. Допускается размещение уведомления на информационных досках многоквартирного дома, если такое размещение установлено решением общего собрания.

ВАЖНО: Если в многоквартирном доме имеются не приватизированные квартиры или нежилые помещения, уведомление направляется и в администрацию населенного пункта, поскольку собственником таких помещений является муниципальное образование. Если в повестке дня собрания предусматривается вопрос затрагивающий интересы управляющей компании, ей также направляется уведомление. Несоблюдение данного правила является основанием для предъявления иска о признании решений общего собрания недействительным (ст.46 ЖК РФ, ст.181.4 ГК РФ).

Уведомление должно содержать:

  • Дату, время и место проведения общего собрания;
  • Фамилию, Имя, Отчество, адрес проживания инициатора общего собрания;
  • Повестку дня;
  • Место, хранения проекта решений и других материалов собрания, а также время когда участники собрания могут с ними ознакомится.

3. Проведение собрания в очной форме

Явившееся на общее собрание собственники регистрируются в листе регистрации участников.

Лист регистрации должен содержать:

дату и время проведения общего собрания;
фамилию, имя, отчество собственника;
адрес собственника
реквизиты документа подтверждающего право собственности на помещение;
доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома;
подпись собственника;
реквизиты доверенности представителя собственника.

Собрание правомочно для принятия решений, если в нем приняли участие собственники обладающих более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов всех собственников многоквартирного дома.

ВАЖНО: Количество голосов определяется не количеством участвующих в собрании собственников, а долей каждого собственника в праве общего имущества многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ).

Перед обсуждением и принятием решений по вопросам повестки дня, избираются председатель, секретарь и счетная комиссия общего собрания из числа присутствующих собственников.

Правом голосования на общем собрании по включенным в повестку дня общего собрания, обладают собственники помещений в данном многоквартирном доме, а также их представители, действующие на основании нотариально заверенной доверенности.

Решения по вопросам повестки дня принимаются простым большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Однако, для принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, о размере взноса на капитальный ремонт, о пределах использования земельного участка, о пользовании общим имуществом, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества, требуется решение не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников многоквартирного дома.

ВАЖНО: Собрание не вправе принимать решения при отсутствии необходимого кворума, изменять повестку дня, а также принимать решения по вопросам не включенным в повестку дня. За исключением случаев, когда на собрании присутствуют 100% собственников. Несоблюдение данного правила влечет ничтожность таких решений (ст.181.5 ГК РФ).

Все обсуждения, предложения и решения общего собрания заносятся в протокол.

4. Порядок проведения заочного голосования

Если при проведении общего собрания в очной форме не был обеспечен необходимый для принятия решений кворум, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. В этом случае, собственникам направляются бланки решения, которые он заполняет собственноручно, ставит свою подпись и передает заполненный бланк по адресу и в срок указанные в бланке.

Бланк решения должен содержать:

  • Дату начала и дату окончания заочного голосования;
  • Фамилию, Имя, Отчество, адрес проживания инициатора общего собрания;
  • Фамилию, Имя, Отчество, адрес проживания голосующего собственника;
  • Реквизиты документа подтверждающего право собственности на помещение;
  • Площадь квартиры голосующего собственника;
  • Дата и адрес куда должен быть передан заполненный бланк решения;
  • Вопросы по повестке дня, с графами «За», «Против», «Воздержался»;
  • Место, хранения проекта решений и других материалов собрания, а также время когда участники собрания могут с ними ознакомится.

Итоги очного собрания и заочного голосования оформляются отдельными протоколами.

5. Проведение собрания в очно-заочной форме

Очно-заочное собрание представляет собой смешанную форму очного собрания и заочного голосования, как единого действия. В этом случае проводится очное собрание, на котором обсуждаются и принимаются решения по вопросам повестки дня, с дальнейшим получением решений от собственников не принимавших участия в собрании в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Итоги общего собрания как очной его части, так и заочного голосования оформляются единым протоколом.

6. Оформление протокола

Протокол общего собрания составляется в письменной форме, не позднее десяти дней со дня проведения собрания, подписывается председателем и секретарем собрания, а также членами счетной комиссии. Существенное нарушение правил составления протокола, в соответствии с требованиями ст.181.4 ГК РФ, является основанием для признания судом решений общего собрания недействительными.

Существенным нарушением правил составления протокола, признается невнесение в протокол необходимых сведений.

В протоколе должны быть указаны следующие сведения:

  • Дата и место проведения собрания;
  • Общая площадь помещений;
  • Количество присутствовавших на собрании собственников;
  • Количество проголосовавших собственников;
  • Приглашенные на собрание лица;
  • Форма в которой проводилось собрание;
  • Срок проведения собрания (очное голосование или очно-заочное собрание);
  • Фамилия, Имя, Отчество, адрес проживания инициатора общего собрания;
  • Повестка дня;
  • Обсуждения по каждому вопросу повестки дня;
  • Решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался»;
  • Сведения о лицах, проводивших подсчет голосов.

Протокол подписывается председателем общего собрания, секретарем общего собрания и членами счетной комиссии. Подлинники решений и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, не позднее чем через десять дней после даты проведения собрания.

К протоколу прилагаются:

  • Уведомление о проведении общего собрания;
  • Реестр собственников помещений дома;
  • Список собственников помещений, присутствовавших на общем собрании;
  • Решения собственников помещений по вопросам повестки дня.
ВАЖНО: Поскольку протокол и решения общего собрания собственников помещений, являются официальными документами предоставляющими права или освобождающими от обязанностей, их подделка влечет ответственность предусмотренную ст.327 УК РФ.

Копии протоколов и решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, хранятся в месте, которое определено решением данного собрания.

Инициатор общего собрания, не позднее чем через десять дней со дня принятия решений общим собранием, доводит до сведения собственников помещений многоквартирного дома информацию о принятых решениях и итогах голосования, путем размещения такой информации в доступном для всех собственников помещений в данном доме месте.

Образец протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома можно скачать здесь.

Дата публикации: 20.09.2018 10:55

Просмотров: 562

юрист онлайн
Мои консультации — 658
i
Юридическая помощь, консультация по телефону, консультация в чате, по скайпу, whatsapp/viber, изготовление документов.

Здравствуйте.

Если вы столкнулись с похожей ситуцией, либо просто хотите проконсультироваться. Обращайтесь за помощью, обязательно отвечу на все ваши вопросы.


Добавить комментарий
Имя:
Email:
Комментарии