Налог за сдачу жилья в аренду
Консультация
Доброго времени суток!
Я получила уведомление с налоговой, что необходимо прийти и дать пояснения( в приложении).
Когда пришла, оказалось что соседи сообщили в налоговую, что квартира- где я прописана,( скажем Квартира №1)сдается посуточно(что правда). Я дала пояснение, что там проживает моя мать- собственник этой квартиры, и периодически она сдает квартиру студентке на сессию- 18 тыс руб в год (это легенда). Она сдает декларацию 3ндфл каждый год, на эту сумму, с 2015 года. так что налоги с дохода она платит. Инспектор сказала, что у матери в имуществе есть еще одна квартира(№2), и спросила что она с ней делает, тоже сдает? Я говорю- что тоже не сдает, спросите у нее, там живет наша родственница.
В общем меня отпустили, с моих слов записали, что я там не проживаю, а только прописана, и что квартира №1 сдается студентке во время сессии.
К слову, мама находится с июля 2018г за пределами страны, возвратится примерно в декабре 2019, инспектор сказала что направит теперь и ей уведомление. Начислят ли ей штраф за неявку по причине выезда из страны?
Теперь такой вопрос: как налоговая сможет доказать что квартира №1 сдается посуточно? нет ни договоров, ни чеков. Достаточно ли жалобы соседки?
Это было в кабинете камеральной проверки. Станут ли они приходить физически на адрес и проверять?
И на будущее- поможет ли в этом вопросе Договор о безвозмездном пользовании жилым помещением?
Дата: 28.05.2019 17:44
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
В консультации принимал участие
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Дина
Вы сразу не совсем правильную позицию заняли при объяснениях в налоговом органе. Более целесообразно следовало бы пояснить, что Вы либо не в курсе происходящего, либо что Ваша мать на время сессии предоставляет квартиру знакомой в безвозмездное пользование (например, ее родители и Ваша мать знакомые и выручают их дочку на время сессии).
Кроме того, следует обратить внимание, что для решения вопроса по существу необходимы пояснения самого собственника. «Заочно» прийти к решению, что квартира действительно сдается, ФНС не смогут с большей доли вероятности. Ведь вся позиция построена исключительно на показаниях соседей. Такие требования со стороны налоговиков легко могут быть оспорены в суде.
Касательно дальнейшей позиции. Пусть собственник квартиры в письменных пояснениях изложит позицию, что безвозмездно предоставляет квартиру девушке. «Задним числом» можно «набросать» договор о предоставлении квартиры в безвозмездное пользование на время сессии. Но здесь следует учитывать вероятность ходатайства со стороны налоговой на проведение почерковедческой экспертизы и обращать внимание на сроки. В зависимости от метода проведения экспертизы время проставления подписи в договоре никогда нельзя определить точно. Погрешность составляет от 1 до 3 месяцев. Если укладываетесь в этот период, можно на всякий случай для подстраховки сделать договор.
Целесообразно, чтобы Ваша мать также подключилась в решению вопроса и отрицала факт предоставления квартиры за деньги. Доказательств, кроме соседских сплетен, не имеется.
Илья Смирнов, Илья, дело в том, что несколько лет назад в налоговой были рейды по выявлению арендаторов из тени, и мама с коллегами сдавали 3- ндфл, поясняли, что сдают студентам. Эта легенда "прокатывала" несколько лет.
Я правильно поняла, что камеральная проверка не предусматривает выезд на квартиру, или могут ли налоговики прислать подставных арендаторов?
Дина, Камеральная проверка - нет, не подразумевает выездов. Проверка в таком случае производится исключительно на основании предоставляемых документов. Но нет никакой гарантии, что "внезапно" ФНС не усмотрит оснований для проведения внеплановой выездной проверки. Вот для таких случаев лучше и перестраховаться тем же договором. Шансы ничтожно малы, что выездную организуют, но тем не менее.
По поводу 3- НДФЛ в прошлые периоды: сдавали тому же лицу или другому человеку?
Илья Смирнов, Подскажите пожалуйста, если я захочу легализоваться, какой вид налогообложения будет наиболее выгоден для мамы?
Дина, Если Ваша мама не ИП и не юридическое лицо, то в данном случае только обычный НДФЛ действует. Единственное, что можно попробовать воспользоваться налоговыми вычетами, если они подходят для Вашей ситуации.
Что касается "легализации" на будущее.
Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%.
Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.
Обычно непросто собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно.
Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять основные правила.
Собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем.
То есть Вам надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов.
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.
Вот, собственно, все шаги, если Вы хотите официально и в полном соответствии с требованиями налогового законодательства получать доход от сдачи квартиры в аренду.
Илья Смирнов, А для посуточников какое ИП выгоднее открыть? Чтобы не сильно в копейку влетело?
Дина, ИП не делится ни на какие виды. Разве что КФХ (крестьянско- фермерское хозяйство) регистрируется как ИП тоже. В остальных случаях - ИП как форма ведения бизнеса одинаковая для всех. Вопрос лишь в системе налогообложения.
Касательно Вашего вопроса, хотелось бы обратить внимание на возможную налоговую ответственность.
Уклонение от налогов от сдачи квартир в крупном или особо крупном размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Это может быть штраф от 100 до 300 тысяч рублей или для особо крупного штраф от 200 до 500 тысяч рублей, или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет).
Но попасть под уголовную статью может арендодатель, который уклоняется от налогов в крупном размере, а это означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.
Так, что, чтобы попасть на штрафные санкции по крупному размеру, Вам надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,5 миллиона рублей. И, разумеется, не платить с этого дохода налог. Отсюда видно, что Вы, даже если будете сдавать три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. А это значит, что под уголовную ответственность Вы не можете попасть. По эту статью может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе, около 10 квартир.