Досрочное погашение ипотеки

Сергей Поддубный, Спасибо Сергей Николаевич за профессиональный и точный ответ, если вас не затруднит ответить на еще один вопрос
Как мне быть уверенном на момент завершения строительства в том что обременение отсутствуют т. к если они останутся то снять их можно насколько мне известно только по решению суда ?

Евгений, При подаче документов в Единый государственный реестр прав, для государственной регистрации права собственности на квартиру, кроме прочих документов, следует представить справку из банка об отсутствии задолженностей по ипотечному кредиту. В этом случае, в записи Росреестра о существующих правах на объект недвижимости, графа «ограничения (обременения) права», будет содержать запись «не зарегистрированы».  

ОЛЬГА, При досрочном погашении кредита Вы можете вернуть часть процентов, уплаченных банку.

Согласно уточнению в Определении Верховного суда РФ - в соответствии с требованиями статьи 809 Гражданского кодекса РФ, проценты по займу являются платой за пользование кредитом, при этом они должны начисляться исключительно за время пользования услугой кредитования.

Сбербанк, как и большинство банков, использует аннуитетные (равные) платежи. Таким образом, при досрочном погашении кредита получается ситуация, где банки необоснованно обогащаются следующим путём: они берут оплату за то время пользования заёмными средствами, которое не использовалось заемщиком.

Прошу принять к сведению, что в связи с указанным определением ВС РФ - заёмщик может и имеет право после погашения полной суммы кредита вернуть проценты за неиспользованное им время.

ОЛЬГА, Здравствуйте, Ольга!

Как уже было отмечено коллегой, Сбербанк использует аннуитетную схему погашения кредитов равными долями, которой в начале большей частью выплачиваются проценты за пользование кредитом за весь срок пользования договором, а более меньшая часть выплаты направляется на погашение тела кредита.

Таким образом, в изложенном Вами случае, составленный Сбербанком график платежей по кредиту является неким усредненным вариантом, при котором банком предполагалось, что не будет задержек по выплате кредита, а также досрочных погашений.

Прошу принять во внимание, что при аннуитетной схеме выплаты кредита, при факте досрочной выплаты Вами, Сбербанк должен сделать перерасчет размера взыскиваемых процентов за право пользования Вами кредитом. Это вполне законная схема в ипотечных кредитах, но об этом необходимо настойчиво напомнить руководству Сбербанка.

Искренне желаю Вам удачи!

ОЛЬГА, Здравствуйте, Ольга!

Поддерживая ответы коллег, добавлю следующую информацию:

При досрочном погашении всей суммы задолженности по ипотечному кредиту, взятому в Сбербанке, Вы можете и имеете право пересчитать размер взысканных процентов за фактическое время пользования кредитом, так как до этого момента Вы платили проценты за весь срок пользования кредитом согласно заключенному договору.

При досрочном погашении всего тела кредита следует вычислить разницу между:
- величиной переплаты заемщика (Вас) за пользование кредитом (другими словами - проценты) согласно заключенному договору;
- размером стоимости фактического пользования кредитом.

В рассматриваемом случае между данными двумя суммами существует разница не в Вашу пользу, как заемщика, ведь ежемесячные выплаты учитывали использование Вами кредитных средств на протяжении всего срока действия договора.

Таким образом нужно рассчитать ежемесячную сумму пользования кредитом согласно договору и фактически, после чего умножить их на количество месяцев, в течение которых Вами использовались заемные средства. А разница между этими двумя показателями и составит сумму, являющуюся необоснованным обогащением банка и должна быть Вам возвращена Сбербанком.

ОЛЬГА, Согласен с коллегами.

Вам необходимо письменно обратиться к руководству банка и получить письменный отказ. Если они отказываются отвечать письменно, то на руках должен быть ваш экземпляр обращения с их отметкой о принятии, либо почтовая квитанция  о таком отправлении. В этом случае придется обращаться в суд о возложении обязанности на банк сделать перерасчет по процентам.

При подаче обращения в банк или в суд, используйте право предоставленное вам статьями 809-810  ГК РФ досрочно погашать кредит, ниже выдержка из закона.
"Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику- гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком- гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.