Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома

В этой статье вы узнаете:

• Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам
• Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам
• Порядок действий собственников по возмещению убытков причиненных лицами незаконно использующими общее имущество многоквартирного дома
• Порядок действий собственников по заключению договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома иными лицами

1. Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам

По сложившейся практике, компании использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров заключенных с управляющими компаниями. По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета.

Таким образом, складывается интересная ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, а доход от использования этого имущества, извлекают управляющие компании.

Такие сделки управляющая компания может заключать лишь в случае, если общее собрание собственников приняло решение о наделении ее соответствующими полномочиями. В отсутствие такого решения, договоры о передаче в пользование общего имущества заключаются управляющими компаниями с превышением своих полномочий, и в соответствии с требованиями ст.ст. 157.1, 166, 167, 168, 173.1 ГК РФ, такие сделки могут быть признаны недействительными по иску предъявленному в суд собственниками помещений.

Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ собственники помещений могут требовать полного возмещения причиненных им убытков. Под убытками понимаются в частности неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ:

В силу ч.2, ст.1107 ГК РФ:

Таким образом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований управляющая компания приобретает принадлежащее собственникам имущество и, согласно ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.

В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения:

По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ:

Из содержания приведенных норм следует, что управляющие компании могут наделяться правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.

Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.

2. Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицами

Лица использующие общее имущество многоквартирного дома, обязаны заключать договоры с собственниками помещений о таком использовании, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит исключительно собственнику такого имущества.

Согласно ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений.

Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений.

При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством, составляющим не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники. Действующее законодательство РФ таким правом управляющие компании не наделяет.

Обязанность заключения договора при использование общего имущества лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность может возникать и в силу закона. Так, в соответствии со ст.6 Закона РФ № 126 «О связи» организации связи могут осуществлять эксплуатацию расположенных на зданиях средств связи по договору с собственником таких зданий.

Собственники могут решением общего собрания наделить управляющую компанию на заключение от их имени договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с правом зачисления полученных средств на счет компании. Однако такое право не тождественно праву распоряжения поступившими по договору средствами. Управляющая компания может расходовать такие средства только на цели и в объемах определенных решением общего собрания собственников помещений.

3. Порядок действий собственников по возмещению убытков причиненных лицами незаконно использующими общее имущество многоквартирного дома

В случае, если общее имущество многоквартирного дома незаконно используется лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность, собственники вправе потребовать от них возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.

Прежде всего необходимо созвать общее собрание собственников помещений со следующей повесткой дня:

• Об использовании общего имущества многоквартирного дома;
• Об определении лица уполномоченного на заключение договоров об общего имущества многоквартирного дома;
• Об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами;
• Об определении места хранения протокола настоящего общего собрания.

Примечание:

Решения такого собрания должны быть сформулированы примерно так:

• Передать в возмездное пользование элементы общего имущества дома № 1 по ул. Садовая иным лицам;
• Собственника кв. № 1 Иванова Ивана Ивановича наделить полномочиями на подписание договоров по передаче в возмездное пользование общего имущества, с зачислением полученных от аренды денежных средств на банковский счет Иванова Ивана Ивановича;
• Наделить Иванова Ивана Ивановича полномочиями на представление интересов собственников во всех органах власти, учреждениях и предприятиях, а также судебных учреждениях со всеми правами, предоставленными законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом: подписания иска, предъявления иска в суд, предъявления встречного иска, признания иска, полного либо частичного отказа от исковых требований, изменение размера исковых требований, изменения предмета или основания иска, заключения мирового соглашения, подписания апелляционной либо кассационной жалобы, подачи апелляционной либо кассационной жалобы в суд, получения исполнительного документа, получения постановления суда любой инстанции, обжалования решения суда;
• Местом хранения протокола и решений настоящего общего собрания собственников установить кв.2, дома № 1 по ул. Садовая.

После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора и представление собственников перед третьими лицами, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество требования о возмещении убытков.

4. Порядок действий собственников по заключению договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома иными лицами

Первым шагом будет также, созыв общего собрания собственников помещений с такой же, как и в первом случае повесткой дня, за исключением вопроса «об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами».

После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество предложения о заключении договоров по передаче в возмездное пользование объектов общего имущества многоквартирного дома.

В случае отказа от возмещения убытков, равно как и отказа от заключения договора или отсутствии ответа, лицо уполномоченное на представление собственников перед третьими лицами вправе предъявить иск о взыскании суммы неосновательного обогащения и понуждении в демонтаже оборудования размещенного на объектах общего имущества.