Деятельность ИП без договора аренды помещения

Добрый вечер! Арендуем помещение 9 кв м, копи центр! договора аренды нет, все на словах, собственник не хочет платить лишние налоги и т. д. Сейчас получил документы на открытое ИП и выбираю систему налогооблажения енвд или усн, и в том и другом случае нужен договор аренды? при енвд налог считают по кв м торговой площади!? при усн нужно регистрировать по адресу магазина онлайн кассу!? Подскажите как можно решить такую проблему? или искать другое помещение с договором аренды?