Продажа нежилого помещения ИП
Консультация
Здравствуйте. Купила небольшое нежилое помещение как физ лицо в 2015, потом открыла ИП (УСН 6%) и сдавала его в аренду юр. лицу. Основной вид деятельности - сдача в аренду недвижимого имущества. Сейчас хочу помещение продать. ОКВЭД на продажу имущества добавила. Покупатель - физ. лицо. Как правильно принять от него деньги, чтобы включить эту сделку в мой УСН? иначе, как я понимаю, я должна буду заплатить 13% от всей суммы, так как помещение использовалось в коммерческой деятельности. Кассы у меня нет, платежи от арендатора идут на расчетный счет ИП. Я так понимаю, что если мне поступают деньги на личный счет или счет ИП , я должна использовать кассу? Если я найду покупателя, который будет ИП или юр. лицо, могу ли я как ИП продавать помещение , которое купила как физ. лицо? Тогда проблем с переводом денег нет, но будут ли проблемы с оформлением сделки?
Дата: 30.10.2022 02:34
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
В консультации принимали участие
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Ольга
Самое главное, как использовалась данная недвижимость, если это нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности, то вне зависимости от того в качестве кого вы покупали эту недвижимость, продаёте вы её как ИП и учитывайте доход по УСН.
Если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15.
Константин Дацкевич, Спасибо, это я понимаю. Я не понимаю, как мне получить деньги от покупателя физ. лица? Я хотела просто получить деньги на мой личный счет (я так же купила это помещение в 2015 - заплатила со счета физ. лица старому владельцу этого помещения - юр. лицу ООО). И я просто собиралась включить эту сумму в декларацию по УСН и заплатить налог 6%. Но у меня нет кассы и я не имею право как ИП получить эти деньги. А если я получаю деньги как физ. лицо - как мне включить их в декларацию по УСН?
Ольга, Я имею в виду, не получу ли я штраф от налоговой за расчеты с физлицами без использования кассового аппарата?
Ольга, Если вы не пробиваете чеки, то денежные средства вам нужно получать на р/с физлица, тогда при учёте по УСН вы можете получить штраф от налоговой.
В случае получения денег на р/с как физлица рекомендую оформить НДФЛ и налоговый вычет.
Константин Дацкевич, А вычет по нежилой недвижимости можно получить? То есть нужно будет платить 13%? Если я оформлю кассу, то можно получить эти деньги и включить в УСН? или надежнее искать покупателя ИП?
Ольга, Если оформите кассу вы имеете право выдать фискальный чек и учесть данный доход как УСН.
При оформлении сделки по продаже помещения необходимо денежные средства получить через расчетный счет ИП, применить ККТ. Если не применить ККТ, то это чревато административным штрафом: часть 2 статьи 14.5 КоАП РФ "Неприменение контрольно-кассовой техники в установленных законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники случаях -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной четвертой до одной второй размера суммы расчета, осуществленного без применения контрольно-кассовой техники, но не менее десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трех четвертых до одного размера суммы расчета, осуществленного без применения контрольно-кассовой техники, но не менее тридцати тысяч рублей."
Не зависимо от того, кому Вы продадите недвижимость, доход от продажи помещения - выручка ИП. Вычет тоже использовать не получится, поскольку ваш доход не облагается по ставке НДФЛ 13 %. Срок владения имуществом не учитывается.
Екатерина Шакурова, Спасибо, значит, если у меня нет кассы, то нужно искать покупателя ИП, тогда будет достаточно просто получить деньги на мой счет ИП? А как быть с договором купли-продажи? подойдет ли для регистрации сделки стандартный, где вписаны ФИО без добавления статуса ИП? Или нужно еще сделать договор ИП - ИП дополнительно для налоговой? Нужно ли давать счет и акт выполненных работ?
Если делать кассу - в какой момент пробивать чек? когда мне будут зачислены деньги? а вдруг сделка не пройдет регистрацию?
Ольга, Договор купли-продажи можете заключать как физлицо, а можете как ИП. Разница лишь в указании в договоре сведений, для ИП - ОГРНИП. Далее процедура стандартная, после заключения ДКП регистрируете сделку, затем подписываете Акт приема-передачи. Акт выполненных работ не требуется.
Кассовый чек должен быть сформирован ИП, не позднее рабочего дня, следующего за днем осуществления расчета и до момента передачи объекта недвижимости покупателю.
Екатерина Шакурова, Спасибо за разъяснения. Можно еще уточнить - деньги нужно перечислять с расчетного счета ИП на мой расчетный счет ИП. Или покупатель ИП может заплатить с личного счета мне на личный счет, а в договоре купли-продажи указать, что мы оба ИП? я переживаю, чтобы и кассовую дисциплину не нарушить, и не платить 13% налог с продажи коммерческой недвижимости как физлицо
Ольга, Согласно п. 2.3 Инструкции Банка России от 30.05.2014 №153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов" оплата должна поступить на расчетный счет.