Продажа и покупка квартир с долями несовершеннолетних детей

Здравствуйте! У меня 2 квартиры, первая квартира -34,2 м однокомнатная (доли49/100 моя, 1/2 Нонна дочь 11 лет, 1/100 Илона дочь 7 лет, квартира без обременений. Вторая квартира - 40,1 двухкомнатная, с обременениями в ипотеке под залог банка, собственник только я, но там есть обязательство по реализации средств материнского капиталла, то есть должна выделить доли детям. Хочу приобрести трехкомнатную квартиру, но совсем не понимаю с чего начать и как действовать, ведь необходимо разрешение опеки