Пришла претензия по возврату аванса за дом

Мы с потенциальным покупателем дома заключили устный договор о том что он дает мне _____ и я жду пока он продаст свою квартиру и купит мой дом до 31 декабря. он не смог продать квартиру. попросил подождать жо апреля я подождал. он не смог. Теперь он передумал покупать мой дом, наше вариант получше. и требует вернуть деньги. я ему сказал что отдам когда продам дом. тк денег нет. но его это не устраивает. Он прислал мне претензию в которой пишет:

"По устной договоренности между нами о покупке Вашего дома, Вы попросили передать Вам денежные средства в размере ____бел. руб. Мы договорились, что если я продам свою квартиру, то только после этого я куплю у Вас дом. Вы попросили с меня денежные средства в качестве аванса. Вы говорили, что если у меня не получится продать квартиру, то Вы возвратить мне денежные средства, которые я Вам передам. 31.08.2018 я находясь в вашем доме передал вам деньги о чем вы написали расписку. В дальнейшем моя квартира не была продана и я обратился к вам с просьбой вернуть мне деньги. однако вы мне заявили что пока не продадите свой дом то мои денежные средства мне не отдадите. Считаю ваше условие о том что вы мне вернете деньги только после того как продадите свой дом не соответствует законодательству РБ. Мы с вами не заключали письменный договор о купле- продажи дома который в силу ст. 521 ГК РБ должен заключатся в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того в расписке и устной сделке между нами не определены существенные условия договора купли- продажи недвижимости в нарушение ст 525,526 ГК. На основании изложенного Вы необоснованно и не законно удерживайте мои денежные средства в размере ___. На основании изложенного требую перечислить (вернуть) мне деньги до 03.06.2019. В случае отказа я буду считать все возможности для досудебного урегулирования спора исчерпаны, в связи с чем направлю в суд исковое заявление о взыскании суммы осн. долга, и % за период на дату вынесения судом решения."

Что мне делать? Нужно ли отвечать на нее и что? что даже если согласен заплатить но денег нет? как ответить на претензию? ждать суда? что говорить в суде если будет? законно ли это? может ли он взыскать это через суд и выиграть?