Налогообложение по продаже недвижимости за рубежом и использование этих денег в РФ

Здравствуйте! Моя ситуация такая: я гражданка РФ, замужем за голландцем с 23 августа 2016 года (брак зарегистрирован в СПб), проживаю в Нидерландах, официально зарегистрирована здесь с 10 апреля 2017 года (впервые вместе мы стали жить в Нидерландах, после того как я получила мой ВНЖ - я не знаю, релевантно ли это, потому что для голландского законодательства это важно - в какой стране впервые люди из интернационального брака стали жить вместе), работаю здесь и налоги плачу тоже в Нидерландах. У нас в совместной собственности дом в Нидерландах, который мы продали и деньги от продажи придут на счёт в голландском банке. При покупки дома у нас были определённые условия: родители мужа дали ему 100 000 евро на этот дом как "подарок от родителей к детям" и эти 100 000, согласно голландскому законодательству, всегда остаются с ним и "вырастают" в процентно-долевом соотношении (то есть, если дом на момент покупки стоил 120 000, то из-за того, что 100 000 всегда остаются за мужем, это означает, что 5/6 частей дома - принадлежит ему, и далее, если мы продаём этот дом за бОльшую сумму, то с этой новой суммы продажи всё равно 5/6 частей остаётся за ним), плюс родители мужа дали ему в долг (долг на его имя) 20 000 евро (существует документ между мужем и его отцом об условиях этого заёма и кроме всего прочего так указано, что к этому контракту применяется Нидерландское Законодательство) и за эту общую сумму (120 000 евро) переписали этот дом на наше имя (продали). Я тоже числюсь как владелец этого дома в нотариальных документах (т. к. мы женаты), но мы не совсем понимаем, если учитывать все описанные условия, какая часть этого дома принадлежит мне (если вдруг придётся платить подоходный налог с этой суммы). Мы собираемся открыть счёт в российском банке и перевести эти деньги на этот счёт и переехать жить в Санкт-Петербург на ПМЖ (купить там квартиру и тд). Я не была в России уже около 1 года (хотя у меня есть там прописка и половина квартиры в собственности), но дело в том, что по местным законам продажа жилья не считается доходом и не облагается налогом. Возникает вопрос: после перевода этих денег на российский счёт, банк потребует источник происхождения этих денег, и если мы покажем документы от продажи дома и среди них не будет документов о том, что налог уже уплачен в Нидерландах, нужно ли мне будет платить в России подоходный налог с этой суммы (от продажи дома за границей)? Хочу уточнить, что покупатель переведёт деньги на голландский счёт (мы ещё не знаем, стоит ли нам давать наш общий счёт или только мужа, и, по всей видимости, мы будем использовать компанию, которая помогает в международных денежных переводах, который находится в Великобритании (не ЕС), потому что напрямую не можем перевести), а затем с него я уже буду переводить на российский (то есть, по факту, мы будем осуществлять перевод сами себе). Дом был в собственности меньше 3 лет и был приобретён после 2016 года (после свадьбы). Как я понимаю, я налоговый нерезидент в России (т. к. я не была в России больше 183 дней). Нам не очень понятно, как происходит подсчёт дней для определения налогового резиденства или нерезиденства - по календарному году или с момента, когда я въезжаю на территорию РФ или каким-то другим образом.

С уважением, Анастасия

Дата: 12.12.2020 13:53

В консультации принимал участие

Ответ эксперта

Здравствуйте, Анастасия Биманс

Вы указываете, что купили дом в Нидерландах по договору купли-продажи в браке с мужем (при этом, по Российскому законодательству не важно, что дом купили фактически у родителей мужа), следовательно, при продаже дома вы, как гражданка РФ, владевшая недвижимостью менее 3-х лет, имеете право на имущественный налоговый вычет. А именно, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Проще говоря, если, вы продаете дом за сумму 120 000 евро или меньше, то НДФЛ вы не платите. Если же вы продаете дом за большую сумму, то платите налог только с той части, которая превышает 120 000 евро. Аналогичная позиция содержится в письме Минфина РФ от 20 сентября 2017 г. N 03-04-06/60671 «О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже имущества, находящегося за пределами РФ». В любом случае, если вы продадите дом в 2020 году, то для того чтобы к вам не было вопросов со стороны Федеральной налоговой службы РФ и чтобы приобрести право на налоговый вычет, вам необходимо будет не позднее 30 апреля 2021 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указать размер полученного вами дохода от продажи дома, а также размер затрат на приобретение дома. К этой декларации необходимо будет приложить нотариально заверенный перевод договоров на дом – как на приобретение, так и на продажу.

Обращаю ваше внимание, что с 2020 года физическое лицо может быть признано резидентом РФ в налоговом периоде этого года, если такое лицо пробыло на территории России минимум 90 календарных дней в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 265-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Также, обращаю ваше внимание, что для резидентов РФ ставка НДФЛ 13%, а для нерезидентов 30%. Учитывая все изложенное, скорее всего будет проще переводить деньги от продажи дома на счет вашего мужа, открытый в Российском банке – поскольку он является иностранным гражданином и не является плательщиком НДФЛ. Либо, если с открытием счета на мужа возникнут сложности, то открывать счет в Российском банке на вас, а муж уже переведет деньги вам с назначением платежа – собственные средства супругов (у банка не должно возникнуть вопросов).

  • 2020-12-12 15:08:25
  • В ответе ошибка?
Оставьте отзыв о нашем сервисе

Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе

Ваше имя
Ваш email
Ваш отзыв

Укажите код с картинки

Captcha Image