Возможности при продаже квартиры с несколькими собственниками

Добрый день!

Есть цель: продать старую квартиру большей площади, купить на вырученные деньги квартиру в другом районе города - посвежее и меньшей площади.

Квартира 4 комнаты, 78 м2, в панельном доме 1989 г., изначально приватизирована на пятерых (взрослых - 3 чел., н/с детей - 2 чел.) в равных долях. Дети прописаны не в квартире, один из детей - инвалид. По факту в квартире проживают только двое взрослых (старые родители).

Возможны ли по закону следующие варианты:

1) Идея двоих стариков (коих переубедить очень трудно): продажа данной квартиры, покупка новой 1- комн. квартиры в их собственность, я же становлюсь собственником по их завещанию, а остаток - деньгами моим детям, в равных долях. (Детские доли при этом должны быть, по логике, не менее 1/5 части суммы, вырученной при продаже?). Данный вариант меня не устраивает по причине недостатка гарантий, также опека данную замену не пропустит из- за недостатка метража.

2) Мой вариант: продажа данной квартиры, покупка новой 2- комнатной квартиры достаточного метража на тех же собственников (взрослых - 3 чел., н/с детей - 2 чел.) в равных долях. Дети также могут быть прописаны не в квартире, но иметь в ней 1/5 часть каждый.

Прошу Вас обосновать, желательно со ссылками на статьи, невозможность варианта 1 и целесообразность варианта 2. Спасибо.