Продажа гаража ниже кадастровой стоимости
Консультация
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста: в 2014м году приобрела за 35 т. р. гараж. Документы о сделке - договор купли- продажи (просто листок за подписью меня и продавца) и справка от председателя гаражного кооператива о вступлении меня в члены кооператива. На тот момент земля принадлежала городу и такие сделки никак иначе не оформлялись.
Далее в 2016м начали всем кооперативом приватизировать все это хозяйство через суд. В итоге у меня на руках акт приема- передачи земельного участка (на основании договора купли- продажи его комитетом по управлению имуществом города мне) от января 2017го и выписки из ЕГРН на землю и гараж.
По ним земля имеет кадастровую стоимость 119 т. р., гараж - 355 т. р.
Гаражом я не пользуюсь и хотела бы его продать, но при самостоятельном изучении рынка его рыночная стоимость около 100 - 150 т. р.
Это значительно ниже кадастровой.
Какими санкциями чревато продать его по рыночной стоимости? И если можно продать - налог с продажи, я так понимаю, будет считаться от кадастровой стоимости, поэтому для меня сделка будет совершенно невыгодной?
Дата: 28.02.2018 08:22
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
В консультации принимали участие
Ответы экспертов
Здравствуйте, Елена
Изменения, которые сделаны в Налоговом кодексе РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ, не относятся к объектам, которые оказались в вашей собственности до 2016 года.
Налогообложение таких объектов недвижимости осуществляется по старым правилам. При этом не учитывается сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью.
Прошу принять к сведению, что значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом объектов недвижимоти, приобретённых не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.
В ответе ошибка? 
То есть, выражаясь простыми словами, нигде не зарегистрированный договор купли- продажи между мной и продавцом имеет нужную юридическую силу, чтобы закрепить за мной право собственности на гараж и землю с того момента, когда он был заключен. А я могу продать этот гараж за любую назначенную мной адекватную цену и не платить налог с продажи, т. к. владею им достаточно долго. Верно?
Для того, чтобы объект недвижимости (в рассматриваемом случае - гараж) стал вашим, в государственном реестре прав должна отразиться соответствующая информация о праве собственности. А если мы ведём речь о купле- продаже гаража, то пока в реестр не будет внесена запись о том, что объект находится в собственности покупателя, он будет принадлежать продавцу.
Елена, прошу принять к сведению следующее:
Отсутствие регистрации перехода права собственности на указанный гараж не делает договор купли- продажи объекта недействительным. Единственное последствие – до такой регистрации право собственности сохраняется за продавцом.
В 2017м году мы приватизировали гаражи и землю, у меня есть документы о праве собственности, значит, я могу его продать. А само право собственности наступило тогда, когда я сама его купила в 2014м, и оно считается с момента покупки мной гаража, даже если она не была оформлена в росреестре (или где сейчас подобные сделки полагается оформлять).
Т. е. получила я его в собственность все же в 2014м, когда купила сама, документы об этом оформлены в 2017м, стало быть, я могу его продать и не привязываться к кадастровой стоимости и не платить налог с продажи, т. к. стала владельцем до 2016го года.
Так?
Согласно ст. 1 закона № 218 - право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (сокращённо — ЕГРН).
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью гаража на что влияет и надо ли платить?
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью влияет на размер налогов, которые Вы платите с имущества. Так, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, то сумма налога будет выше.
Указанное связанно с тем, что размер налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Поэтому при существенном расхождении обоих стоимостей необходимо пересматривать кадастровую стоимость и уравнивать ее с рыночной. Лучше такое делать в судебном порядке. Для этого готовится исковое заявление и подается в верховный суд Вашего субъекта РФ, в котором Вы проживаете.
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
