покупка унаследованной квартиры
Консультация
Здравствуйте!
Собираемся приобрести квартиру, которая унаследована по закону.
История квартиры:
В 2004г произведена приватизация квартиры. в результате которой собственниками являются отец (1/2) и сын (1/2).
В ноябре 2014г отец умер, а в мае 2015г (по истечении 6 мес) в наследство по закону вступили его сын и дочь. В апреле 2016г право собственности по наследству зарегистрировано: сын - 3/4 доли. дочь - 1/4 доли.
В связи с приобретением данной квартиры у меня возникли следующие вопросы:
1) как снизить риск возможного появления иных наследников и их правопритязаний (в случае если нотариусом был определен не полный круг наследников. либо имелось завещание. о котором не могли знать наследники по закону)?
2) Нужно ли брать согласие супругов наследников на совершаемую сделку (на случай, если они потребуют возмещения совместных затрат на улучшения, произведенные в квартире во время проживания в ней)?
3) имеет ли значение факт приватизации квартиры в 2004г (мать и дочь право собственности не приобрели)?
4) какие документы можно собрать, чтобы обезопасить себя от возможных судебных разбирательств с третьими лицами (супруги наследников, иные наследники)?
Или достаточно взять нотариально заверенное заявление от обоих собственников, что в случае правопритязаний на квартиру от третьих лиц, продавец сам будет удовлетворять из требования и за свой счет? Достаточно ли прописать в договоре К- П подобный пункт?
Дата: 15.12.2016 22:16
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
В консультации принимал участие
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
Здравствуйте, Жанна
Отвечу по порядку:
1. Никак. Этот риск останется при любом раскладе. Однако, внезапно появившиеся наследники не смогут требовать квартиру обратно - только возмещения убытков от наследников, принявших наследство и каким- то образом препятствовавших другим наследникам вступить в наследство. У вас гораздо больше может быть другой риск - об этом будет ниже сказано.
2. Нет, согласие супруга собственника не требуется при отчуждении личного имущества. Унаследованное имущество принадлежит супругу- наследнику, пока не доказано иное (то самое существенное улучшение). Это ваш второй риск. Можно получить у супругов собственников нотариально заверенные заявления о том, что в отчуждаемом имуществе нет их супружеской доли, существенных улучшений за счет общего имущества супругов, личного имущества супруга- заявителя не производилось. Существенное улучшение - когда после капитального ремонта, переустройства, реконструкции стоимость имущества существенно возросла (обычные косметические ремонты не считаются), определяется судом по субъективным критериям, единого подхода нет.
3. Имеет. Существенное, если мать и дочь на момент приватизации были прописаны в квартире и отказались от приватизации в пользу отца (мужа) и брата (сына), так как в этом случае мать и дочь приобрели пожизненное право пользования этой квартирой вне зависимости от смены собственника. Так что смогут жить в квартире вместе с покупателем. Выселение в судебном порядке таких лиц - единичные случаи.
4. Как я уже сказала, застраховаться от всего невозможно. Можете застраховать свой риск утраты титула. Не все страховые организации этим занимаются, но можно поискать.
5. Вы можете взять с продавца любые обещания, записать их в договор, но все, что будет противоречить императивным нормам закона, будет недействительно.