Можно ли продать дом купленный за мат капитал и на эти дни приобрести квартиру в ипотеку? Если да, что для этого нужно?

Здравствуйте, Елена

Использование МК влечет обязательство родителей или матери, наделить всех членов семьи правом общей долевой собственности на дом и земельный участок.
Продать дом без выделения долей, в теории можно, если потом сразу же выделить доли в покупаемом жилье и при этом найдется такой покупатель, что рискнет купить дом и землю.
Ведь обязательство по выделению долей детям не исполнено, а потому сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у Вас уже не будет, с восстановлением права собственности.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям части 4 статьи 10 которого, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Не выполнив этих обязательств и продав дом, вы тем самым нарушаете требования закона и совершаете сделку без учета интересов несовершеннолетних детей, что влечет нарушение, гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье.
Но, если родители, продав квартиру, впоследствии, все таки, приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету и в иске прокурору о признании сделки недействительной, могут отказать или он вообще не станет подавать такой иск, так как доли выделены по итогу в ином жилье.
Отсюда вывод:
Для продажи нужно составить соглашение собственнику о выделе доли детям и мужу в доме и земле, сдать соглашение в МФЦ, получить документы о собственности долевой.
Получить разрешение органа опеки на продажу, продать, а потом купить новое жильё с выполнением условия органа опеки.
Или пойти на нарушение, если найдется покупатель, продать дом и землю тоже без нотариуса и риэлтора, получить деньги и купить иное жильё с долями детям, не менее, что были ранее, при этом надеясь, что никто данной сделкой не заинтересуется, жалобу не подаст, да и оснований не будет, так как доли то выделили и по сути права детей восстановили.
Но Вы же пишите про ипотеку, а потому банк может не разрешить покупку сразу в долевую собственность с детьми и получится, что длительное время права детей будут нарушены, они будут без жилья, а прежнее уже продано. Вы, конечно, будете говорить, что мол выплатим ипотеку и наделим детей долями.., но это может быть малоубедительным и есть риск признания сделки по продаже дома и участка недействительными.