Правомерность сделки по купле-продажи квартиры
Консультация
Добрый день!
Для рассмотрения вопроса о потенциальной покупке квартиры интересует вопрос о правомерности продажи этой квартиры нынешнему владельцу. Ситуация:
Нынешний владелец приобрел квартиру 3 декабря 1997 года по договору купли-продажи. Цитата из договора: "указанная квартира принадлежит "владельцу 1"-дочери (реквизиты документа, удостоверяющего личность) и принадлежала "владельцу 2"-матери, умершей 5 ноября 1996 г. (реквизиты свидетельства о смерти), на праве общей совместной/без определения долей собственности на основании договора передачи №___, 19.10.1992 г., выданного Рэу №7 ЦАО гор. Москвы, зарегистрированного Департаментом муниципального жилья г. Москвы 15.11.1992 г. №___, и свидетельства о собственности на жилище №___, выданного 15.11.1992 г. Наследственное дело к имуществу умершей собственницы ("владелец 2") согласно справки 27 Московской нотариальной конторы от 28.11.1997 г. №___ не заводилось и свидетельство о праве на наследство к имуществу не выдавалось. В данной квартире совместно в продавцом проживал ее несовершеннолетний сын 04.12.1987 г. р. (имя), который будет снят совместно с продавцом с регистрационного учета по данному адресу после регистрации настоящего договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в срок десять рабочих дней."
Договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован в комитете муниципального жилья г. Москвы.
Вопросы:
1. Могла ли квартира быть законно продана продавцом - "владельцем 1" в соответствии с законами, действующими в декабре 1997 г., если наследственное дело к имуществу умершей собственницы ("владелец 2") не заводилось и свидетельство о праве на наследство к имуществу не выдавалось.
2. Не произошло ли незаконного лишения сына продавца (1987 года рождения) на долю в квартире, если он проживал в квартире на момент приватизации (1992 г.).
Спасибо!
Дата: 08.10.2019 11:12
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
В консультации принимали участие
Ответы экспертов
Здравствуйте, Юлия
1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в статье 26 определяет основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав и одним из них является то что представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.
Таким образом до принятия наследства никакие сделки наследника (ов) с недвижимостью не возможны, соответственно сделка недействительна.
2. В случае если несовершеннолетний был указан в договоре (документе) на основании которого осуществлялась приватизация соответственно он имеет право на долю в данном имуществе. Оснований для исключения его из участия в приватизации, исходя из Вашего вопроса, нет.
В ответе ошибка? 
Здравствуйте, Юлия!
Я согласен с коллегой.
Могу порекомендовать следующее:
Получите сведения о данной квартире путём получения в МФЦ выписки из ЕГРН (Выписка из ЕГРН – это документ, раскрывающий сведения об объекте недвижимости, полученные из единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости (достоверный источник информации) на территории Российской Федерации.
Этот документ подтвердит, кто конкретно является собственником квартиры.
Прошу принять к сведению, что выписка из ЕГРН включена в обязательный пакет документации при разрешении разных вопросов, которые находятся в ведении различных структур.
Цена выписки из ЕГРН в МФЦ в 2019 году для физлиц:
- за бумажную версию 750 руб.;
- за цифровую – 300 руб.
Если отправляемый Вами запрос будет расширенного характера, то цена справки будет выше.
При запросе сведений о правоустанавливающей документации выписка из ЕГРН:
- на стандартном бланке - 600 руб.,
- электронная – 400 руб.
Стоимость данных о том, что гражданин признан недееспособным - 950 либо 400 руб. (это зависит от разновидности выписки из ЕГРН).
Спасибо! В связи с тем, что договор купли-продажи был заключен в 1997 году, в выписке из ЕГРН не указан текущий владелец. Я правильно поняла из ответа Максима Сергеевича, что сделка по продаже квартиры без оформления наследства в 1996-1997 году может быть признанной незаконной с соответствии с законом от 2015 года? Может быть в 1997 году действовал какой-либо закон, позволяющий вступление в наследство без открытия наследственного дела, если речь шла об общей совместной/без определения долей собственности?
Наследник, не принявший наследство в установленном законом порядке не имеет права распоряжаться имуществом.
Как указал коллега, Вам необходимо получить выписку ЕГРП, там будет отражена информация о собственнике и основанию приобретения данного права.
218 ФЗ в настоящее время руководствуются при государственной регистрации права, что вам необходимо будет сделать после заключения договора купли-продажи.
В связи с тем, что договор купли-продажи был заключен в 1997 году, в выписке из ЕГРН не указан текущий владелец
В любом случае текущий собственник / продавец обязан предоставить правоустанавливающие документы на квартиру.
Вероятно будет предоставлен договор на основании которого у него возникло право собственности.
Простите, не очень поняла. Вы понимаете, что мои вопросы касаются не потенциальной будущей сделки по покупке этой квартиры а той сделки, которая была совершена в 1997 году? Мне нужно понять правомерно ли эта квартира оказалась в собственности у нынешнего владельца.
Свидетельства о собственности на жилище №___, выданного 15.11.1992 г. Наследственное дело к имуществу умершей собственницы ("владелец 2") согласно справки 27 Московской нотариальной конторы от 28.11.1997 г. №___ не заводилось и свидетельство о праве на наследство к имуществу не выдавалось.
Как Вы указали, наследство принято не было, соответственно права распоряжения долей наследодателя в данном случае второй участник долевой собственности не имел.
В части прав сына на указанную квартиру можно сказать конкретно если поднять архивные документы, изучить их тогда можно будет дать однозначный ответ в отношении него.
Вы правильно поняли из ответа Максима Сергеевича ...
Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе
