Переуступка части участка находящегося в аренде.

Марина

Вариантов по-сути два - либо обращаться как и положено в порядке с 11.4 ЗК РФ. Ранее я на не ссылалась уже либо обращаться не за разделом участников, а именно за получением разъяснений - написать обращение, приложить документы и подать через канцелярию/приемную. В первом случае вы получите ответ именно по вашей ситуации, который можно будет обжаловать, если есть на то основания. Во втором - вы получите некие разъяснения, которые обжаловать будет нельзя, но как и в первом случае из него можно будет почерпнуть информацию.

Марина

Ситуация и представленные для анализа документы:

Клиент является арендатором земельного участка с кадастровым номером, смежного с земельным участком, принадлежащим. на праве аренды. Ранее, 20.08.2014г., клиентом было получено разрешение на строительство жилого дома в границах принадлежащего ему на праве аренды участка. По результатам строительства и в процессе оформления права собственности на жилой дом было установлено, что строительство осуществлено с нарушением требований действующего законодательства о расположении объекта строительства относительно границ участка (не соблюдены минимальные отступы от границ, объект строительства расположен на границе смежных участков, принадлежащих клиенту и В.А.). Для цели урегулирования сложившейся ситуации и оформления прав на построенный объект клиент обратился к правообладателю смежного участка – В.А. – с просьбой об отказе последним от части принадлежащего ему участка в пользу клиента и получил его согласие. В силу принадлежности обоих указанных участков к собственности муниципалитета (с/п Раменское Шаховского муниципального района Московской области) окончательное решение о судьбе участков должно приниматься муниципалитетом. Для цели раздела участка принадлежащего В.А. и последующего предоставления клиенту «оставшегося участка», первый обратился в КУИ Администрации Шаховского муниципального района Московской области со схемой расположения земельных участков, образуемых из принадлежащего ему на праве аренды участка, и заявлением об утверждении такой схемы. Документы не приняты КУИ с комментарием о необходимости предоставления пояснительной записки.

Из документов предоставлено:

1. Паспорт
2. Договор аренды клиента
3. Договора аренды владельца смежного участка
4. Разрешение на строительство
5. Схема разделения участков
6. Записка-черновик о порядке раздела участка

Анализ нормативного регулирования раздела земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и представленных клиентом документов показал следующее:

В соответствии с положениями ч. 7 т. 11.4. земельного кодекса РФ, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч.12 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Схема подготовливается специалистом – кадастровым инженером, правоустанавливающие документы имеются на руках у правообладателя и представляют собой (в данном случае) договор аренды, зарегистрированный в Росреестре.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. N 762 "Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе" (с изменениями и дополнениями) утверждены требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (приложение N 1).

Согласно п. 3 названного акта, схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

Согласно п. 6 названного акта, в схеме расположения земельного участка приводятся:

- условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков); в анализируемом случае, в схеме указан уловный номер только одного образуемого (в будущем передаваемого клиенту участка). Второй же из образуемых участков (который предполагается в будущем оставить за В.А.) сохранен с первоначальным кадастровым номером исходного участка, что не соответствует цитируемому правовому акту.

- проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка; (соблюдено при подготовке схемы)

- список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости; (не соблюдено при подготовке схемы и вытекает из нарушения первого условия в перечне, в силу того, что второй образуемый участок хотя и охарактеризован координатами, но поименован не как новый (не присвоен условный номер), а – сохранен под прежним номером разделяемого участка)

- изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее - графическая информация); (соблюдено при подготовке схемы)

- сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков. (соблюдено при подготовке схемы – в схеме предусмотрено место для внесения со стороны КУИ утверждающих подписей)


Согласно положениями ЗК РФ, предусмотрены основания для отказа в утверждении схемы. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

При этом, согласно положениям ч. 19 ст.11.10, не допускается требовать от заявителя согласования схемы расположения земельного участка, а также предоставления документов, не предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом становится очевидно, что в сложившейся у клиента ситуации имеет место по меньшей мере два нарушения:

- со стороны лица, оказывавшего клиенту кадастровых услуг: при подготовке схемы образуемых при разделе участков на кадастровом плане территории не соблюдено требование Приказа Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. N 762 об указании условных номеров двух образуемых из исходного участков, что может быть потенциальной причиной для отказа со стороны КУИ.

- со стороны КУИ: исходя из правовых актов, регламентирующих вопросы раздела муниципальных земельных участков, со стороны правообладателя и заинтересованных лиц должны быть предоставлены только три документа схема разделения, требования к содержанию которой также установлены правовыми актами и не предполагают пояснительных записок, правоустанавливающие документы и заявление об утверждении схемы. Таким образом, требование сотрудников КУИ о предоставлении пояснительной записки выходит за рамки правовых актов, регламентирующих процесс разделения участка.

Рекомендации клиенту:

В силу противозаконного выхода сотрудников КУИ за пределы, установленные, правовыми актами регламентирующим вопрос разделения муниципальных земельных участков (у заявителя истребованы документы, не предусмотренные законом), В.А. вправе подать первоначально подготовленный пакет документов (заявление, схему и договор аренды) и отказать в принятии документов КУИ не вправе. В тоже время, как было установлено в ходе анализа документов клиенты, схема разделения участков подготовлена с нарушениями, что в конечном счете может стать формальной, но законной, причиной отказа в утверждении такой схемы со стороны КУИ.

В тоже время для минимизации риска конфликта с администрацией и формального отказа клиенту при отсутствии утвержденной/рекомендованной со стороны КУИ и иных органов формы пояснительной записки, клиенту рекомендуется все же предоставить такую записку в КУИ, но предварительно обратиться в КУИ для цели получения официальных пояснений по вопросам формы, содержания и приложений к такой записке. В соответствии с условиями договора об оказании юридических услуг, к настоящей консультации прилагается подготовленный текст обращения в КУИ. Обращение подается в канцелярию Администрации Шаховского муниципального района Московской области от имени В.А.

Кроме того, клиенту рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру, осуществлявшему подготовку схемы, для устранения допущенных им нарушений и приведения ее в соответствие с требованиями нормативных актов.

Приложение:

1. Текст обращения в КУИ Администрации Шаховского муниципального района Московской области от имени В.А.