Правовая оценка договора купли- продажи земельного участка

Здравствуйте, Роман Владимирович

Начнём с того, что землельный участок можно приобрести у государства либо у частного лица, то есть собственника. И если при покупке земельного участка у государства все документы должен предоставить покупатель, то при сделке с частным лицом - и от продавца требуется оформление определённых документов.

Итак, наиболее часто встречающиеся "подводные камни" в договоре купли- продажи земельного участка:

- завышенная цена земельного участка (при назначении продавцом суммы самостоятельно);
- наличие обременений на выполнение каких бы то ни было действий;
- при оформлении земельного участка возможность его изъятия у продавца государственными органами;
- возникающие сложности при проверке юридической «чистоты» приобретаемого земельного участка;
- отсутствие в условиях договора ответственности за невыполнение либо неполное выполнение обязанностей по договору сторонами или одной из сторон.

Вы существенно поможете дать более корректную консультацию своими дополнительными и уточняющими вопросами.

Роман Владимирович!

Присланные Вами копии рабочего варианта документов получены и изучены.

В таком виде НЕ рекомендую подписывать Договор.

На указанный Вами адрес электронной почты отправлен исправленный вариант.

Внеся рекомендуемые нами изменения Вы спасёте (сохраните) более 1000000 (одного миллиона рублей) и потраченные в будущем свои нервы в случае возникновения судебных споров.

Красным цветом выделено требуемое к изменению, замене, удалению, пр. Исправьте.

п. 7 Договора обязывает Вас платить ОДИН МИЛЛИОН сто тысяч рублей, а НЕ сто тысяч рублей.

Слово "настоящий" по тексту следует убрать, поскольку изначально в Договоре оговорено "(далее – «ДОГОВОР») о нижеследующем: ... , а не "(далее – «настоящий ДОГОВОР»).

Продолжение консультации - в следующем сообщении.

Далее, в дополнение к консультации, прошу принять во внимание такую информацию:

- Договор считается заключённым, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям Договора.

- Условие о предмете Договора - это существенное условие Договора (см. ст. 432 ГК РФ).

- В договоре купли- продажи земельного участка должны быть указаны данные, которые позволяют определённо установить земельный участок, подлежащий передаче Вам по договору купли- продажи земельного участка, в т. ч. сведения, определяющие расположение земельного участка на соответствующем участке земли или в составе другого недвижимого имущества (при отсутствии таких данных в договоре купли- продажи земельного участка условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным Сторонами, а данный Договор не считается заключенным (см. ст. 554 ГК РФ)).

- Объектом купли- продажи может быть только земельный участок, прошедшией государственный кадастровый учёт (см. ст. 37 ЗК РФ), и не отнесённый к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте (см. ст. ст. 27 и 52 ЗК РФ).

- Вам следует знать, что с 1 января 2017 года государственный кадастровый учёт, государственная регистрация возникновения либо перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (см. ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

- При заключении договора купли- продажи земельного участка Продавец обязан предоставить Вам имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (см. ст. 37 ЗК РФ). Не верьте на слово, а проверьте.

- Согласно ст. 15 ГК РФ, убытки - это расходы, которые Вы понесёте, для восстановления нарушенного права, при утрате либо повреждении вашего имущества и при неполученных доходах.

- При определения цены земельного участка не стоит забывать о кадастровой его стоимости, поскольку, сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли и за этим кроется один из "подводных камней", ведь в условиях Договора Вы согласны на проведение сделки за Ваш счёт. Посмотрите внимательно и посчитайте (сделайте расчёт) - может быть есть смысл изменить условия Договора и в части того, какая из Сторон несёт затраты по покупке Вами земельного участка. Или оговорите размеры указанных расходов для каждой из Сторон Договора отдельно.