Продажа недвижимости ЗАО

600стоимость
вопроса
Консультация физического лица
Вопрос решён

Добрый день, интересует пошаговая инструкция вывода(продажи) недвижимости(основных средств)ЗАО(один акционер- физ. лицо) другому юридическому или физ. лицу..

Проверочный код
Captcha Image
Консультация юриста на тему «Продажа недвижимости ЗАО» дается практикующими юристами, имеющими практический опыт по аналогичным ситуациям. По возможности, будьте готовы ответить на дополнительные вопросы специалиста и/или направить необходимые документы для анализа. В противном случае консультация будет дана на основе указанной в вопросе информации и иметь более предположительный характер.
юрист онлайн
Консультаций: 222
i
Юридическая помощь, консультация по телефону, скайпу, whatsapp/viber, помогу с изготовлением документов.

Здравствуйте, Вадим! Ваш вопрос требует небольшой подготовки и аналитики.

Ожидайте, пожалуйста ответа. В ближайшее время юристы подготовят конструктивный и предметный ответ.

Вадим, если Вы считаете ответ неполным – мы готовы ответить на дополнительные и уточняющие вопросы.

Спасибо2016-12-22 14:16:55
Полезный ответ? ДаНет
юрист онлайн
Консультаций: 2421
i
Юридическая помощь, консультация по телефону, скайпу, whatsapp/viber, помогу с изготовлением документов.

Необходимо уточнение по системе налогообложения, применяемой указанным ЗАО.

Спасибо2016-12-22 14:18:00
Полезный ответ? ДаНет

Татьяна , Общий режим

Вадим — 2016-12-22 14:40:23

Вадим, Общий режим

Вадим — 2016-12-22 14:41:42
юрист онлайн
Консультаций: 2421
i
Юридическая помощь, консультация по телефону, скайпу, whatsapp/viber, помогу с изготовлением документов.

Вадим, Спасибо за уточнение. Ответ готовится, будет готов в ближайшее время.

Спасибо2016-12-22 14:42:41
Полезный ответ? ДаНет
юрист онлайн
Консультаций: 2421
i
Юридическая помощь, консультация по телефону, скайпу, whatsapp/viber, помогу с изготовлением документов.


Что касается «юридического оформления» продажи основных средств (далее - ОС) одного юридического лица другому либо физическому лицу, то процесс абсолютно аналогичен оформлению любой купли- продажи, с особенностями продажи недвижимого и движимого имущества. Более сложным представляется бухгалтерский и налоговый учет таких операций.

Алгоритм действий должен быть примерно следующим:

1. Принятие решения единственным акционером о продаже ОС.

2. Заключение договора (договоров) купли- продажи ОС (с особенностями для недвижимого и движимого имущества).

3. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество. При необходимости -  регистрация в уполномоченных органах движимого имущества (например, ТС – в ГИБДД), но это больше уже забота нового собственника.

4. Бухгалтерский и налоговый учет операций по продаже ОС.

На последнем остановлюсь подробнее.

При продаже ОС, которое амортизировалось линейным методом, его остаточная стоимость и в бухгалтерском, и в налоговом учете определяется по формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ, п. 49 Положения по бухучету, утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н (ред. от 24.12.2010, с изм. от 08.07.2016) "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 27.08.1998 N 1598), далее – ПБУ N 34н):

Остаточная стоимость ОС = Первоначальная стоимость ОС – Сумма амортизации за период эксплуатации ОС, включая месяц продажи

Если по ОС применялась амортизационная премия, то остаточная стоимость ОС в налоговом учете определяется по формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ):

Остаточная стоимость ОС = Первоначальная стоимость ОС – Сумма амортизации за период эксплуатации ОС, включая месяц продажи – Амортизационная премия

Даже если ОС продано с убытком, то есть по цене меньшей, чем его остаточная стоимость, восстанавливать НДС, принятый к вычету при покупке этого ОС, не надо (п. 3 ст. 170 НК РФ).

При продаже ОС надо начислить НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ):

- на дату получения аванса, если вы получили его от покупателя ОС;

- на дату отгрузки ОС покупателю.

Датой отгрузки ОС признается (пп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ):

- при продаже ОС, относящихся к движимому имуществу, - дата составления акта приема- передачи (например, по форме N ОС- 1);

- при продаже недвижимости - дата ее передачи покупателю по акту приема- передачи (например, по форме N ОС- 1а), независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности.

Налоговая ставка, по которой надо исчислить НДС, зависит от того, как учитывался "входной" НДС при приобретении ОС.

1. Если изначально ОС было учтено на счете 01 без "входного" НДС (например, налог был принят к вычету или ОС было куплено у неплательщика НДС), тогда, продавая ОС, вы начисляете НДС по ставке 18% с полной цены продажи (п. 1 ст. 154 НК РФ).

2. Если в первоначальной стоимости ОС на счете 01 был учтен "входной" НДС (например, ОС использовалось только для не облагаемых НДС операций), то при продаже такого ОС НДС начисляется по ставке 18/118 с разницы между ценой продажи ОС с учетом НДС и остаточной стоимостью ОС по данным бухучета (п. 3 ст. 154 НК РФ). Поэтому при продаже ОС по остаточной стоимости или с убытком НДС платить не придется, ведь налоговая база будет равна нулю.

На дату перехода права собственности на проданное ОС к покупателю (по недвижимости - на дату государственной регистрации) в бухгалтерском учете надо отразить:

- продажную цену ОС - в составе прочих доходов;

- остаточную стоимость ОС - в составе прочих расходов.

См.:  п. 31 ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (ред. от 16.05.2016) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2001 N 2689);  

п. 16 ПБУ 9/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н (ред. от 06.04.2015) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.05.1999 N 1791).

Проводки будут такие:

Д 62 - К 91 Признан доход от продажи ОС

Д 91 - К 68 Начислен НДС

Д 02 - К 01 Списана начисленная амортизация

Д 91 - К 01 Остаточная стоимость ОС включена в расходы
Передача ОС покупателю оформляется актом по форме N ОС- 1, а если это недвижимость - по форме N ОС- 1а.

Плательщики налога на прибыль при продаже ОС отражают в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ):

- в доходах от реализации - продажную цену ОС без НДС;

- в расходах, связанных с реализацией, - остаточную стоимость ОС;

- во внереализационных доходах - амортизационную премию, но только если ОС, по которому она применялась, продано взаимозависимому лицу (например, руководителю организации) до истечения пяти лет с момента ввода в эксплуатацию (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Доходы и расходы признаются (пп. 1 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 271 НК РФ):

- при продаже недвижимости - на дату ее передачи покупателю по акту приема- передачи (форма N ОС- 1а), не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности;

- при продаже остальных ОС - на дату перехода права собственности на проданное ОС к покупателю. Обычно это дата передачи ОС покупателю по акту приема- передачи (форма N ОС- 1), хотя договором может быть установлен и другой момент перехода права собственности.

Если остаточная стоимость ОС превышает доходы от его продажи, образовавшийся убыток списывается постепенно: начиная с месяца, следующего за месяцем продажи, он учитывается в прочих расходах равными долями в течение срока, рассчитываемого по формуле (п. 3 ст. 268 НК РФ):

Срок учета убытка от продажи ОС в расходах (в месяцах) = Срок полезного использования ОС (в месяцах) – Срок эксплуатации ОС (в месяцах), начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, по месяц продажи включительно.

В декларации по налогу на прибыль за период, в котором продано ОС, заполните Приложение N 3 к Листу 02, в котором укажите (п. 8.1 Порядка заполнения декларации):

- по строке 010 - общее количество объектов ОС, проданных в данном периоде;

- по строке 020 - количество объектов ОС, проданных в данном периоде с убытком;

- по строке 030 - выручку от продажи ОС;

- по строке 040 - остаточную стоимость проданных ОС;

- по строке 050 - сумму прибыли от продажи ОС (без учета ОС, реализованных с убытком);

- по строке 060 - сумму убытка от продажи ОС (без учета ОС, реализованных с прибылью).

В декларации за каждый период, в котором вы будете учитывать в расходах убыток от продажи ОС, сумму убытка, включаемую в прочие расходы периода, отражайте по строке 100 Приложения N 2 к листу 02 (п. 7.1 Порядка заполнения декларации).

Обратите внимание! Декларацию по налогу на прибыль за 2016 г. нужно сдавать по форме Приказа ФНС от 19.10.2016 N ММВ- 7-3/572@).

Спасибо2016-12-22 15:21:28
Полезный ответ? ДаНет
юрист онлайн
Консультаций: 5889
i
Юридическая помощь, консультация по телефону, скайпу, whatsapp/viber, помогу с изготовлением документов.



Вывод (продажа) недвижимости (основных средств – далее потексту «ОС») ЗАО посредством договора купли- продажи.  

1. Выведите недвижимость (ОС) ЗАО посредством внесения недвижимого имущества в уставной капитал другой компании. То есть - продайте недвижимое имущество третьей компании, которая впоследствии станет полноправным его владельцем, а у ЗАО останутся только обязательственные права.
ОС высвобождаются после процедуры реорганизации третьей компании ( см. ст. 57 ГК РФ).  

2. Один из самых безопасных способов вывода ОС ЗАО — реорганизация ЗАО, то есть создание более мелких фирм.
Проведите предусмотренную децствующим законодательством процедуру и переведите ОС на новую компанию.
Прошу принять к сведению, что вместе с ОС фирме должны перейти и долги. Избежать долгового бремени новой организации позволяет ст. 50 НК РФ.   
Обратите внимание на документы, так как в любом случае после такого рода перемен предусмотрена серьёзная проверка новой организации налоговыми органами.  

3. Для вывода ОС ЗАО вы имеете право использовать и следующий способ:
- Станьте участником биржи, вложив туда свой капитал.
- Найдите доверенные стороны, которые впоследствии будут целенаправленно скупать ваши контракты и ценные бумаги. И т. д.   

Спасибо2016-12-22 15:21:48
Полезный ответ? ДаНет
  • 1Напишите
    вопрос
  • 2Нажмите
    задать вопрос
  • 3Ожидайте
    ответа

Юридическая консультация онлайн

На Consjurist.ru вы можете быстро получить консультацию юриста онлайн или по телефону. Консультация юриста предоставляется на бесплатной и платной основе.
Вопрос должен быть максимально подробный, в таком случае специалист лучше поймет вашу ситуацию и даст грамотный ответ. Консультация без телефона.

Оставьте отзыв о нашем сервисе

Нам важно знать ваше мнение. Оставьте отзыв о нашем сервисе

Ваше имя
Ваш email
Ваш отзыв

Укажите код с картинки

Captcha Image
+
Задать вопрос
5
Юристов онлайн