Отказ в аренде з/у Администрацией города

Здравствуйте, Андрей Александрович

Быстро ответить  на поставленный Вами  вопрос затруднительно в определённой степени, так как он содержит в себе несколько вопросов, соответственно, увеличиваются временные затраты на ответы, которые готовятся.

Порядок сдачи в аренду государственного и муниципального имущества регламентируется статьёй 17_1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Если обратиться к судебной практике, то о том, возможно ли продление договора аренды муниципального имущества без проведения торгов разъяснено в Постановлении ФАС ВВО от 18.03.2013 N Ф01-7376/13 по делу №А79-7568/2012).

Договор аренды государственного или муниципального имущества должны заключать только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды данного имущества, который был заключён на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, так же, как и соглашение о продлении такого договора.

Однако, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в том случае, когда этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.

Здравствуйте, Андрей Александрович!

Для корректного ответа на поставленный Вами вопрос необходимо ознакомиться с содержанием письменного согласия и отказа Администрации города, а также с содержанием договоров, копии которых Вы можете отправить на адрес нашей электронной почты: doc@consjurist.ru (c указанием ссылки на данный вопрос и с пометкой «Работа с документами»).

В изложенной Вами ситуации я бы попробовала зайти с со стороны статьи 621 Гражданоского кодекса РФ о пролонгации. Необходимо посмотреть, когда отказ был. Так что вариант через пролонгацию не нужно сбрасывать со счетов.

И ещё такой момнт: если на объект имеется свидетельство, то земельный участок предоставляется в преимущественном порядке собственнику объекта, пусть даже и не оконченного строительством.

Искренне желаю Вам удачи.

Андрей Александрович, я поддерживаю ответ коллеги. Добавлю следующую информацию:

Требование ст. 621 ГК РФ  о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер, так как данное правило может быть исключено договором аренды (см. ст. ст.  627, 632 и 642 ГК РФ). Таким образом право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (см. ст. 250 ГК РФ), которое нельзя устранить договором.

Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужой земельный участок, являющийся предметом истекшего договора аренды, кот. арендатор желает вновь арендовать.

Из судебной практики Вам могут пригодиться Постановления ФАС Северо- Западного округа от 22.02.2007 по делу №А05-8019/2006-3 и от 30.04.2008 по делу № А56-5285/2007.

Прошу принять к сведению, что для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие следующих условий:
- истечение срока договора;
- надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору;   
- согласие арендатора сусловиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

Андрей Александрович!

В Постановлении ФАС Московского округа от 24.03.2006 по делу NКГ- А40/2224-06, ФАС Северо- Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006 раскрыто преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в случае, когда он соглашается со всеми условиями, которые предложил арендодатель другому лицу, включая условие о р- ре и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества.

Об этом сказано и в п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66).

Для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок - необходимо письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. При этом, срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, должен быть указан в договоре, иначе данное уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора.  

Требование п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства вуказанном случае не может быть применимо, так как направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, но никак не обязанность арендатора. Следовательно, продолжительность разумного срока, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики (хотя в любом случае арендатор должен направить уведомление не позднее истечения срока аренды).

В случае, когда порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор направляется согласно данному порядку.

Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении корреспонденции адресату.

При отказе арендодателя арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом если в течение года со дня истечения срока договора арендодатель заключит договор аренды с другим лицом - арендодатель считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В таком случае арендатор, как потерпевший, может и имеет право обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:
- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещенияубытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
- только лишь возмещения понесенных убытков.

Согласно ст. ст. 429, 445 ГК РФ – арендатор может и имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Но это не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, ведь последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в других случаях (например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды).

Рекомендую Вам ознакомиться с Определением ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС- 14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 NФ03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ- А40/12492-09.

Прошу Вас обратить внимание, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, если налицо только лишь намерение арендодателя передать земельный участок в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не был заключён. Ведь перевод прав и обязанностей возможен только по заключённому договору аренды, а других способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора действующим законодательством  не предусмотрено.

Обратимся снова к судебной практике. На этот раз рекомендую Вам ознакомиться с судебными решениями по делам, где судьи обнаружили указанное преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу:

- Определения ВАС РФ от 07.08.2009 N ВАС- 9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25.12.2009 N ВАС- 17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746;

- Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23.06.2009 N Ф03-2498/2009 и от 29.06.2009 N Ф03-2360/2009.

Прошу принять к сведению, что условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, судами признаются ничтожными.

Андрей Александрович, в соответствии с требованиями п. 7 ст. 22 ЗК РФ - земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд на срок не более одного года.

При фактическом использовании подобных земельных участков по истечении года со дня их передачи в аренду, даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя, не приходится говорить о возобновлении договора аренды.

По данному вопросу довольно таки противоречива судебная практика. Взять хотя бы для сравнения Постановление ФАС Волго- Вятского округа от 27.03.2009 N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-1996/09- С6 и Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 N Ф09-1424/08- С6.

Андрей Александрович, в Постановлениях ФАС Северо- Западного округа от 12.02.2008 по делу N А56-2308/2007 и от 11.03.2008 по делу N А56-3642/2007 указано, что только лишь наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, которое в себе содержит отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений. И наоборот, когда арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок.

Данная позиция доминирует в судебной практике. Это отчетливо видно из Постановлений ФАС Московского округа от 04.08.2006 по делу N КГ- А41/7087-06- П, от 14.12.2009 по делу NКГ- А41/13060-09, ФАС Северо- Западного округа от 15.01.2010 по делу N А56-47994/2008.

У юристов нашего сайта богатая судебная практика по данному вопросу и мы готовы оказать помощь в подготовке документов, если у вас дойдёт дело до суда.

Кстати, прошу принять во внимание - у нас есть услуга "юридическое абонентское обслуживание" с реагированием в течение часа на любые вопросы. То есть, наш юрист всегда с Вами!

Если Вам это интересно - сообщите и Вам будет отправлена подробная информация.

Здравствуйте, Андрей Александрович!

Я поддерживаю ответы коллег.

Считаю, что в сложившейся ситуации «ООО СТРОЙ - МАРКЕТ» может повторно обратиться письменно в Администрацию города с заявлением о заключении договора аренды выше указанных земельных участков и с требованием дать письменный мотивированный ответ в случае отказа.

Заявление пишите в двух экземплярах, на одном из которых (вашем) попросите поставить отметку о принятии.

Если откажутся поставить отметку - продублируйте данное обращение, отправив его заказной/ценной корреспонденцией (с описью вложения и уведомлением о вручении) на юридический адрес Администрации города.

Рекомендую сохранить копию квитанции, листа описи вложения с печатью почтового отделения и полученный вскоре документ, подтверждающий вручение корреспонденции адресату.

Если требования «ООО СТРОЙ - МАРКЕТ» не будут удовлетворены и/или вам письменно не ответят, то вы имеете право обратиться в суд с соответствующим иском к Администрации города.

Если Вам нужна помощь в подготовке иска, составленного по всем правилам ведения документации, с расчётами и ссылками на нормы действующего законодательства, а также с инструкцией по досудебной подготовке и правильной подаче/отправке в суд, Вы можете обратиться к нам за такой услугой, направив сообщение со ссылкой на данный вопрос по адресу электронной почты: doc@consjurist.ru

Условия, необходимые документы и сведения мы обговорим в переписке.

Андрей Александрович!

В письме, адресованном директору ООО "Строймаркет" Бабикову А. А. (исх. № 3674 (от 16.06.2017г.) доступно сказано, что если вы предоставили документы, подтверждающие право на земельный участок, то можете и имеете право повторно обратиться в адрес Администрации городского поселения Советский по вопросу оформления указанных участков. Что и рекомендую вам сделать, так как Вы в своих вопросах упоминали об оформлении недостроя.