Здравствуйте, Александр
При продаже собственности ООО (производственная база, административное здание) физическому лицу необходимо соблюдать порядок заключения договора купли- продажи недвижимости.
Продажа недвижимости оформляется соответствующим письменным договором купли- продажи и актом приема- передачи ОС (основных средств).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Факт передачи собственности ООО (производственная база, административное здание) физическому лицу следует оформить актом приемки- передачи. На дату подписания указанного документа в бухгалтерском учете ОС необходимо списать (см. п. 29 ПБУ 6/01).
Доходы и расходы от продажи ОС признаются на дату перехода права собственности покупателю. Такой датой считается момент государственной регистрации права собственности на ОС (см. п. п. 7, 12 и 16 ПБУ 9/99, п. п. 11 и 19 ПБУ 10/99).
Таким образом на дату подписания акта приемки- передачи здания остаточную стоимость ОС следует списать в дебет счета 45 «Товары отгруженные».
Дебет 01 «Выбытие» Кредит 01 (списана первоначальная стоимость базы, здания);
Дебет 02 Кредит 01 «Выбытие» (списана амортизация по выбывающему зданию и/или выбывшей производственной базы);
Дебет 45 Кредит 01 «Выбытие» (списана остаточная стоимость базы, здания).
После того как единственный учредитель этого же ООО зарегистрирует право собственности, нужно признать в прочих доходах выручку от продажи и списать в расходы остаточную стоимость (о начислении НДС см. п. 1 ст. 146 НК РФ, п. п. 1 и 3 ст. 167 НК РФ).
В учете данные операции отражают следующими проводками:
Дебет 76 Кредит 91–1 (отражен прочий доход от реализации базы, здания);
Дебет 91–2 Кредит 68 (начислен НДС с продажной стоимости базы, здания);
Дебет 91–2 Кредит 45 (остаточная стоимость базы, здания отражена в прочих расходах).
В случае передачи ОС до истечения 3- х лет (если срок их полезного использования не более 15- ти лет) с момента учета затрат на него, базу по "упрощенке" следует пересчитать, исключив его стоимость из расходов. При этом в затратах можно учесть сумму начисленной амортизации по указанным ОС.
Учредитель и ООО являются взаимозависимыми лицами (см. п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Поэтому при продаже производственной базы и/или административного здания применяйте рыночную цену.
В действующем налоговом законодательстве РФ определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Только если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (см. ст. 105.3 и ст. 105.14 НК РФ).